港铁公司-港股公司研究报告-“铁路+物业”优等生基本面已筑底-250102（34页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 港铁公司港铁公司(66 HK)港股通港股通 “铁路“铁路+物业”物业”优等生，基本面优等生，基本面已已筑底筑底 华泰研究华泰研究 首次覆盖首次覆盖 投资评级投资评级(首评首评):):增持增持 目标价目标价(港币港币):):29.70 2025 年 1 月 02 日中国香港 铁路运输铁路运输 我们首次覆盖港铁公司，给予“增持”评级，目标价 29.7 港元。港铁公司为“铁路+物业”模式典范，公司盈利可被视为香港零售和楼市活力的晴雨表。经常性利润来自铁路客运、免税店及车站小商店租赁、商场租赁等现金流稳健的“收租”业务，近

2、 10 年盈利贡献约占 45%。非经常性利润来自新建铁路沿线的房地产开发、投资物业的公允价值重估，盈利贡献约占 55%。我们认为，消费模式转变及入境旅游增长、按揭利率下降或为重要催化剂。消费模式转变利好跨境铁路，消费模式转变利好跨境铁路，入境入境旅游需求增长或利好免税店旅游需求增长或利好免税店 香港居民“北上”消费蔚然成风，利好跨境铁路客流增长。7-10 月，罗湖与落马洲过境线、高铁客运量同比+23%、+10%，在常态基数上强劲增长。铁路客运经营杠杆高，或驱动 24-25 年香港车务运营板块盈利大幅改善。政府实施多项惠港措施，如内地居民免税额度扩大、恢复深圳市居民“一签多行”签注等。7-10

3、月中国内地、非内地的访港旅客数量同比增长 9%、26%。旅游需求增长或促进免税店的分成租金增长。按揭利率下降按揭利率下降有望提振有望提振零售和零售和楼市，楼市，物业开发交楼高峰期到来物业开发交楼高峰期到来 美联储自 9 月开启降息周期，香港金管局跟随下调基准利率，对香港零售和房地产市场或有利好。10 月香港零售业销货价值同比下降 2.9%，但降幅已较 1-9 月（同比-7.6%）大幅收窄。住宅租金收益率相较按揭利率的性价比显现。10 月港岛/九龙/新界的 A 类（小户型）私人住宅租金收益率已达到4.5/4.6/4.7%，已高于香港主要银行的按揭贷款利率（约 3.5%）。根据住宅项目建造与预售情

4、况，我们预计 25-26 年为公司物业开发利润入账高峰期。我们与市场观点不同之处我们与市场观点不同之处 香港经济前景不明朗及较高的利率抑制消费意愿，市场担心商场租金持续下跌、住宅销售难反转。我们认为，当前股价已充分反映基本面担忧，当前股价已较 2019 年 7 月的历史高点下滑五成。更为关键的是，边际回暖信号已经显现，2025E PE 与 PB 估值低于 2011 年以来的 25%分位数。盈利预测与估值盈利预测与估值 我们预测公司 2024/2025/2026 年归母净利为 128 亿/225 亿/237 亿港元，分别同比变化+64%/+76%/+5%。我们基于分部估值法，给出公司目标价为29

5、.7 港元。其中，香港车务运营、车站商务基于 DCF 估值（WACC8.1%与永续增长率 3%），投资物业基于资本化率估值（商铺 5.5%），物业发展基于 NAV 测算；上述分部加总折让 20%，以反映对多元化业务的估值折让。风险提示：资本开支超预期、香港零售租金下滑超预期、香港住宅销售弱于预期、乘客量和车费调整不及预期、中国内地及国际业务减值、税务风险。研究员 沈晓峰沈晓峰 SAC No.S0570516110001 SFC No.BCG366 +(86)21 2897 2088 研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 289

6、7 2228 研究员 林霞颖林霞颖 SAC No.S0570518090003 SFC No.BIX840 +(86)10 6321 1166 研究员 陈颖陈颖 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(港币)29.70 收盘价(港币 截至 12 月 31 日)27.10 市值(港币百万)168,693 6 个月平均日成交额(港币百万)103.93 52 周价格范围(港币)23.05-30.65 BVPS(港币)28.69 股价走势图股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度 2022