房地产行业2025年年度策略：“旧改为主、收储为辅”贯穿2025年地产行业主线-241213（62页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业策略报告行业策略报告 2024 年年 12 月月 13 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 地产新模式探索系列之二：城中村改造篇地产新模式探索系列之二：城中村改造篇城中村改造加速推进城中村改造加速推进，超超 7 亿平规模为亿平规模为行业注入新动能（行业注入新动能（2023/9/6）房地产行业房地产行业 2023 年中期策略：走出停滞年中期策略：走出停滞期，诞生新格局（期，诞生新格局（2023/6/13）房地产行业房地产行业 2023 年度策略年度策略：弩箭已离弦，弩箭已离弦，能否冰解的破？（能否冰解的破？（2022/12/18）中银国

2、际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行房地产行业业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业房地产行业 2025 年年年度年度策略策略 “旧改为主、收储为辅”贯穿2025年地产行业主线 核心观点核心观点【“大旧改大旧改”：将是：将是 2025年房地产行业的主年房地产行业的主线任务线任务】2023 年的城

3、中村改造主要针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改年的城中村改造主要针对超大特大城市，各地已经推进的城中村改造规模不大、进度缓慢，资金支持不到位，由于高昂的改造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而造成本，各方推动的意愿也并不强烈。而 2024 年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至年以来，一方面，自上而下明确了城中村改造范围扩大至 300 个地级及以上城市，个地级及以上城市，还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的还提及了危旧房改造，是包含了城中村改造、危旧房改造等改造主体的更大范围的“大旧改大旧改”

4、；另一方面，还明确了货币化安置的；另一方面，还明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。因此，我们认为，货币化旧改将成为方式帮助该项工程的推进。因此，我们认为，货币化旧改将成为 2025 年房地产行业的主线方向之一年房地产行业的主线方向之一，不过这一轮的货币化可能会不过这一轮的货币化可能会包含大量的房票。包含大量的房票。上一轮棚改：上一轮棚改：棚改高峰棚改高峰期期 2015-2018 年年住建部计划开工合计住建部计划开工合计 2360 万套，实际开工万套，实际开工 2442 万套万套，总投资额，总投资额 6.6 万亿元万亿元。棚改高峰期的。棚改高峰期的资金来源中将近七成来自于资金来源中将近七成

5、来自于棚改棚改专项贷专项贷，一成来自于财政资金；，一成来自于财政资金；棚改专项债是棚改后期重要的补充资金来源，棚改专项债是棚改后期重要的补充资金来源，2018-2022 年累计发行 1.84 万亿元。从影响来看，一方面起到了去库存的作用，根据住建部，2016 年棚改货币化帮助地方消化了 2.5亿平的楼市库存。据此估算，平均投资成本约为6000元/平。另一方面起到了刺激需求的作用。根据我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计化成购买新房的面积合计 5.09亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为 1

6、2.9%。本轮本轮“大旧改大旧改”：2024 年 10 月住建部表示“将通过货币化安置等方式，新增实施将通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造万套城中村改造和危旧房改造”。根据我们的测根据我们的测算，算，城中村和危旧房改造初期城中村和危旧房改造初期 100万套规模万套规模总投资额或达总投资额或达 1.45-2.11万万亿元，亿元，若若分为分为 3年实施，年均投资额为年实施，年均投资额为 4847-7024亿元，或达亿元，或达棚改高峰期年均投资额的棚改高峰期年均投资额的 29%-43%；初期初期 100万套通过货币化安置转化成购买新房的面积或达万套通过货币化安置转化成