宏观周度观察：地产企稳行至何处？-260412（24页）.pdf

1、证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明地产企稳行至何处？宏观团队：陶川、钟渝梅报告日期：2026年04月12日宏观周度观察证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明摘要 地产企稳行至何处？从国际经验看，房地产深度调整周期多在5-10年，我国本轮调整自2021年三季度开启，至今已历时近五年，调整时长接近国际经验区间，加之今年“小阳春”带动成交面积同比回暖，市场关于房地产企稳的讨论渐起。从“量”来看，此次“小阳春”的亮点集中于一线城市及少数二线城市；从估值来看，房地产整体复苏有支撑，但不够强；从“价”来看，以一线城市为首的价格整体平稳，并未出现明显上升。整体来看，房地产处于弱企稳阶段，企稳主要局限

2、于特定区域（如一线城市），是否形成全国性全面企稳格局仍有待观察。本周宏观脉络回顾：经济数据方面，3月通胀数据发布，PPI同比时隔41个月后转正，若剔除油价因素，PPI同比改善并不算明显；宏观政策方面，本周发改委再次对国内成品油定价采取压缩涨幅调控，今年第二批消费品以旧换新资金下达，今年资金下达呈现资金数额相对减少、跨期拨付平滑、下达节奏前置的特征。下周重要事件预览：2026年3月进出口数据（4月14日）；2026年一季度经济增长数据（4月16日）；2026年3月金融数据（待定）；2026年3月财政数据（待定）。风险提示：外部环境变化不及预期；政策落地节奏和执行力度与效果不及预期；经济结构调整进

3、度与预期不一致。1证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明2地产企稳行至何处？01本周宏观脉络回顾02下周重要事件预览03目录CONTENTS风险提示04地产企稳行至何处？01证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明1.1 房地产初现企稳信号？从国际经验看，房地产深度调整周期多在5-10年。我国本轮调整自2021年三季度开启，至今已历时近五年，调整时长接近国际经验区间。加之今年“小阳春”带动成交面积同比回暖，市场关于房地产企稳的讨论渐起。图表：国际经验来看，房地产调整周期通常为5-10年资料来源：iFind，国联民生证券研究所注：T代表房地产开启调整时间所在季度，T后面数字代表距离调整时间的季

4、度数4图表：今年楼市现“小阳春”行情资料来源：Wind，国联民生证券研究所注：T代表春节所在周，T后面数字代表距离春节的周数）2021Q3中国（）2006Q1美国（）1991Q1日本（）1990Q4韩国（各国房产价格：各国房产价格：T=100T+90T+85T+80T+75T+70T+65T+60T+55T+50T+45T+40T+35T+30T+25T+20T+15T+10T+5TT-5T-10T-15T-20T-25T-30T-35T-40140120100806040200年2026年2025年2024大中城市商品房成交面积：大中城市商品房成交面积：30万平方米T+11T+10T+9T+

5、8T+7T+6T+5T+4T+3T+2T+1春节周T-1T-2T-3T-4400350300250200150100500证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明1.2 如何判断地产是否企稳？5资料来源：国联民生证券研究所绘制“量”确认量”确认（市场有没有动？）（市场有没有动？）核心指标：核心指标：挂牌量（二手房）成交面积/成交套数（商品房、二手房）新房现房销售占比结论：未企稳，结论：未企稳，市场仍在寻底市场仍在寻底结论：短暂冲高，结论：短暂冲高，部分领域的改善很有部分领域的改善很有可能仅“昙花一现”可能仅“昙花一现”结论：趋势性企稳，结论：趋势性企稳，房地产拐点确认房地产拐点确认估值确认估值

6、确认（动的基础牢不牢？）（动的基础牢不牢？）“价”确认“价”确认（量价开始共振？）（量价开始共振？）二手房、商品房均未改善二手房、商品房均未改善仅一线城市仅一线城市出现改善出现改善房地产市场房地产市场初现企稳初现企稳房地产市场房地产市场全线回暖全线回暖各类城市各类城市均出现改善均出现改善核心指标：核心指标：房地产库存情况（商品房待售面积、存销比等）土地购置情况 房地产项目资金到位率 新开工/竣工情况估值依旧偏高，趋势未确认估值依旧偏高，趋势未确认估值合理，估值合理，趋势确认趋势确认核心指标：核心指标：租金回报率vs房贷利率（衡量“以租养贷”可行性）房价收入比（衡量居民购房能力）房价累计跌幅（衡