房地产行业：城市房价深度研究系列上海篇-260327（20页）.pdf

1、城市房价深度研究系列：上海篇目新政驱动需求释放，市场步入“止跌回稳”阶段2026年“沪七条”新政后，上海楼市反应正面，需求端呈现“二手房优于新房”的结构性改善。节后第三周，二手房成交7327套，达2025年周均水平的1.5倍；新房成交3458套，为均值的1.1倍。供应端表现理性，同期二手房新增挂牌（2954套）与新房开盘（412套）均远低于上年均值。供需边际改善支撑二手房挂牌均价由年初的5.2万元/m回升至5.6万元/m，市场企稳迹象明确。目定价权回归与供应重塑，新房转向“高端化”2024年后，随着限价及中小套配比限制取消，新房定位由保障刚需转向改善及高端市场。产品呈现大型化、高总价特征：90

2、mathsfm2以下户型供应占比由34.4%骤降至8.3%，120mathsfm2以上占比升至43.3%。受此驱动，内环内套均总价从2022年的1743万元飙升至2026年的3717万元。1200万元以上总价段已成为供应主力，新房总价大幅提升。目倒挂红利终结，房企转向“慢周转”经营新房市场化定价促使一二手房倒挂由外向内梯度消失。内环内均价由2023年的11.8万元/m跳升至2026年的16.4万元/m2，倒挂红利消退导致开盘去化率下行至74%以下。在销售压力与高地价（2025年核心区宅地楼面价5.7万元/m2）双重挤压下，房企被迫收缩供应并回归“慢周转、保价格、强品质”逻辑。2025年新房供应

3、及宅地招拍挂面积较峰值均回落逾六成。目二手房回归市场规律，价格重新平衡供需在总购房需求维持在41万套量级的背景下，新房缩量驱动需求流向存量市场。2025年二手房成交占比升至62%，价格成为调节供需的核心。郊区次新房及市区老小区通过深度价格回调（跌幅达41%-53%)实现“以价换量”。尤为关注中环内2000年前的老旧小区，其去化周期已连续两年下行（中内环由2.3年降至1.2年)，由于受新房高端化冲击较小且性价比极高，这类区域房价有望率先企稳回升。本轮地产复苏将持续经历从新房供应收缩，二手房去库，房价企稳逐渐从二手房向次新及新房传递，新房及二手惜售下，从供应收缩到市场复苏只是时间问题。目风险提示：

4、政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧行业深度分析相关报告1.核心观点：供需重塑下的价值出清与市场企稳政策精准发力驱动上海楼市步入止跌回稳周期。2026年节后第三周二手房成交达7327套，为2025年周均水平的1.5倍。同期新增挂牌量维持低位，供需结构的边际改善，促使二手房新增挂牌均价由年初低点5.2万元m2稳步回升至5.6万元/m。新房彻底向高端化转型，倒挂终结倒逼房企步入缩量慢周转模式。2025年120m以上中大户型供应占比飙升至43,3%，2026年内环内套均总价大幅上升至3717万元。高总价与去化承压导致内环内2026年1月库存周期攀升至13.2个月，并直接致使2025年招拍挂宅地大幅缩

5、减至164万m。二手房全面主导市场交易，深度的价格出清正推动核心资产率先企稳。2025年二手房成交占比已高达62%，外郊环间次新房凭借高达41%的价格跌幅换取了销量的实质性改善。中内环间2000年前的老旧小区去化周期由2.3年大幅压降至1.2年，预计此类具备高性价比的核心区资产将在本轮周期中率先筑底回升。建议关注：1）多元化经营核心龙头：华润置地、招商蛇口；2）困境反转类房企：金地集团、新城控股；3）布局核心城市龙头：绿城中国、中国金茂、滨江集团；4）经营国企：浦东金桥、外高桥。2.新政驱动需求稳步释放：上海楼市步入“止跌回稳阶段2026年沪七条楼市新政发布后，上海房地产市场反应正面，需求端呈

6、现出二手房成交改善优于新房的结构性特征。成交数据显示，春节后第三周二手房周成交量达7,327套，已攀升至2025年周均水平的1.5倍，而同期新房成交3,458套，为2025年周均值的1.1倍。在需求回暖的同时，供应端表现相对理性，未出现规模性抛售压力，春节后二手房周均新增挂牌2,954套，显著低于2025年4,007套的均值水平；新房周均开盘量也由2025年的2,900套收缩至412套。供需关系的边际改善支撑了价格预期的修复，二手房新增挂牌均价已由年初的5.2万元/m稳步提升至5.6万元/m。综合来看，在政策利好与供应节制的共同作用下，上海楼市已展现出明确的止跌回稳迹象，市场信心正处于系统性重