房地产行业香港房地产市场跟踪系列（一）：复苏的原因和持续性-260227（25页）.pdf

1、相关研究香港房地产市场跟踪系列（一）一复苏的原因和持续性投资要点：25年以来，香港房价止跌回稳，一二手成交量阶段性新高。香港房价自25年3月起见底回升，截至25年末，香港私人住宅售价指数较低点累计回升4.8%。25年香港楼市成交量也创22年以来新高，25年香港一二手住宅成交总量同比+18%至6.3万宗（一手住宅2.1万宗，同比+21%；二手住宅4.2万宗，同比+17%）。2025年香港房价止跌回稳，一二手成交量阶段性新高。香港房价自2025年3月起见底回升，截至2025年末，香港私人住宅售价指数较低点累计回升4.8%。2025年香港楼市成交量也创2022年以来新高，2025年香港一二手住宅成交

2、总量同比+18%至6.3万宗(一手住宅成交2.1万宗，同比+21%;二手住宅4.2万宗，同比+17%）。当前，市场主要关注三个问题：第一，香港楼市是如何止跌回稳的？第二，后续如何看待香港楼市复苏持续性？第三，对于港资开发商看法？本文将就以上问题进行详细分析。(divcenter)图1、香港房价自2025年3月起见底回升(/divcenter)一、香港楼市是如何止跌回稳的？从企稳时特征看，香港楼市止跌回稳满足了租金收益率按揭利率和存款利率、买房负担按揭利率、存款利率、政府债券收益率等，引导资产配置转向楼市。利率下降是核心驱动力。房价企稳时间点（25年3月），香港小户型租金收益率3.7%，高于按揭

3、利率为3.5%、存款利率3.24%、政府债券收益率3.39%2）买租负担：买房负担按揭利率租金收益率按揭利率、存款利率、政府债券收益率等，引导资产配置转向楼市。利率下降是核心驱动力。香港房价企稳时间点（25年3月），香港住宅租金收益率平均3.5%（小户型租金收益率3.7%)，而此时按揭利率3.5%、香港政府10年期债券收益率3.39%、香港1年期定存利率3.24%；租金收益率可覆盖按揭利率，也高于存款利率和政府债券收益率等。由于香港是联系汇率制，受美联储降息预期及港股市场资金需求等影响，港元汇率逐步走强，2025年5月港元连续触及7.75港元兑1美元的强方兑换保证，香港金管局为稳定汇率四度入市

4、，累计向香港注入了将近1300亿港元流动性，导致香港银行资金结余大幅增加。这也使得1个月HIBOR利率降至0.68%，按揭利率（H按）最低降至1.98%，远低于当时租金收益率3.56%。利率关系的扭转持续推动居民资产配置转向楼市。当前按揭利率虽然较2025年低点有所回升，但租金收益率仍高于按揭利率和存款利率等。截至2025年末，香港租金收益率3.43%、按揭利率3.25%、香港1年期定存利率1.92%、香港政府10年期债券收益率3.10%；香港楼市仍具备较强资产配置价值。（二）买租负担：买房负担租房负担从买租负担角度看，企稳时香港楼市“供平过租（月供低于租金)，买房负担租房负担，引导需求转租为

5、买。香港房价企稳时间点（25年3月），买房负担（月供/月收入）40.7%，小于租房负担(月租/月收入)41.5%。即此时香港中等收入家庭购买一套30平米房子(30%首付、30年按揭，考虑差饷、地租物管费等持有成本）月供占月收入的比重为40.7%，而若租一套同等条件的房子，月租金占月收入比重为41.5%，此时买房性价比高于租房，推动需求转租为买。注：香港房屋主要成本包括：1)差饷：按照政府评估的应课差饷租值的5%征收，每季度缴纳一次。应课差饷租值不是根据实际租金计算的，而是政府评估计算，会比实际低。2）地租：如果房产地契不是999年的长期契约，需按照应课差饷租值的3%缴纳地租，每半年缴纳一次。3

6、)物管费：一般是2-5港元/平方尺，具体因物业档次、设施和服务水平有差异。4）物业税(出租时)：若房产出租，需要按照租金净收入的15%缴纳物业税（物业税有减免额度，大概在20万左右，租金收入20万以内不用交，每年优惠额度有变化，结婚有小孩减免额度会更高）。物业税,=（出租收入-差饷-维修费）yen1234。（三）价格调整到位叠加政策催化本轮香港楼市价格调整到位叠加香港楼市“撤辣”政策催化也是香港楼市企稳重要因素。1.价格调整到位：本轮香港房价大幅调整，但租金并未大幅下跌。本轮（21年9月-25年3月）香港私人住宅售价指数较高点累计调整28.4%，中小户型价格调整幅度更大。分类别看，A/B/C/