房地产行业专题报告：地产周期见底判断指标、分歧、政策-260214（20页）.pdf

1、房地产行业专题报告地产周期见底判断：指标、分歧、政策方正证券研究所证券研究报告一、市场现状：边际改善下仍处左侧筑底地产行业自2021年起已调整18个季度，2026年初核心城市二手房市场出现边际改善：重点26城1月二手房签约量环比提升，厦门、南京、上海等城市环比增速超20%。但是，农历同比景气度未超过2025年初水平。央行四季度储户调查报告显示，仅8.5%的受访者预期未来三个月房价上涨（历史最低），收入与就业预期均低于50荣枯线，制约房价止跌回稳进程，行业仍处于左侧筑底阶段。二、核心分歧：房贷利率与租金回报率的结构性突破市场无需等待整体租金回报率超房贷利率即可企稳：香港仅40m2以下小户型租金回

2、报率（.3.6%）超过当前房贷利率（3.25-3.375%），但2025年房价已实现止跌回升；上海549个小区租金回报率超3%（以市区老破小为主，占比58%），接近2025Q4全国房贷加权平均利率（.3.06%），且1月300万以下总价二手房成交占比达70%，具备加速止跌条件。房价预期修复是关键，其核心支撑源于城镇化与人口、居民收入、地产流动性三大预期，后续经济回暖与货币信贷支持将加速周期见底。三、关键信号：二手房挂牌量下降的多重驱动核心城市二手房挂牌量持续下行是多重因素共同作用：上海链家“房客分离”模式清退低效挂牌（初始推动力）、春节前季节性下架、房东长期房价下跌后的惜售心理，叠加市场景气度

3、边际改善。2026年第五周数据显示，合肥、深圳、上海等多城二手房价格环比正增长，核心城市价格企稳态势逐步显现，印证市场景气度正向修复。四、政策预判：“稳扎稳打”而非“强刺激”2026年地产政策将坚守中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”九字方针：控增量体现为宏观经济与地产逐步脱敏（2025Q4地产投资占固投比重降至17.06%）；去库存聚焦商品房待售面积消化（住宅待售面积连续四年同比增长），年初商业用房首付比例下调至30%为具体举措；优供给表现为新房价格增速持续好于二手房，反映供给结构优化成效。增量政策将侧重信用风险出清与流动性支持，而非拉动开工的强刺激，政策协同将平稳推动地产周期见底。风

4、险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。近期地产市场信号频现：核心城市二手房挂牌量持续下行，刚需小户型租金回报悄悄跑贏房贷利率，政策端围绕“控增量、去库存、优供给”频频发力。市场最关心的是，这到底是短期扰动还是趋势性变化？地产周期真的要加速见底了吗？当前地产周期到底处在什么位置？是已经跨过拐点还是仍在左侧？租金回报与房贷利率的“利差鸿沟”是否已被打破？二手房挂牌下降到底是景气修复还是纯季节性改善？后续政策会“出大招”还是“稳扎稳打”？1地产周期走到哪一步了？从2021年至今地产行业已调整18个季度，近期核心城市房价、成交出现边际改善，不少人觉得周期见底信号越来

5、越强。当前地产周期到底处在什么位置？是仍在大拐点左侧，还是已经进入右侧修复阶段？判断的核心依据是什么？1.1二手房成交情况改善因为历年1月、2月都在春节假期附近，房企推盘意愿较低，所以新房销售本身需要使用前两个月作为整体比较。这个时候二手房的景气度，特别是环比变化，对于判断行业边际变化更有意义。我们观察重点26个城市的二手房签约成交套数，发现相比于去年12月，今年1月的二手房签约有了环比层面的改善，厦门、南京、上海、合肥等城市环比增速在20%以上。由于二手房签约数据，相比于二手房网签备案数据更加前瞻，说明今年年初地产市场，特别是二手房市场景气度有了明显改善。(divcenter)图表1:重点城

6、市二手房签约情况(单位：套，%)(/divcenter)1.2农历同比看，景气度并未超过2025年初然而，我们观察年初二手房销售情况的农历同比，发现当前的二手景气度，并未超过2025年初腊月的行情。毕竟2025年初，经历了2024年924之后的地产信心提振，处于整体动能修复的状态中。所以2026年初的二手房行情，更多是环比层面的改善，如果考虑季节性，对标农历同比，景气度并未超过2025年初。我们将历年的正月初一定为日，可以观察2024年至今sfT-30,sfT+30的北京、上海、深圳二手房成交平均面积，并做7日移动平均处理。可以发现2026年初的腊月行情，好于2024年但是弱于2025年。1.