【华源证券】REITs系列报告：REITs市场承压调整，把握政策红利-260113（15页）.pdf

1、请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告证券研究报告固收定期报告固收定期报告hyzqdatemark证券分析师证券分析师廖志明SAC：S赵孟田SAC：S联系人联系人R REITsEITs 市场承压调整，把握政策红利市场承压调整，把握政策红利REITs 系列报告投资要点：投资要点：近期上市的近期上市的 REITsREITs 项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储 REITREIT 上市首日上市首日大幅破发大幅破发，REITsREITs 打新从打新从“无风险套利无风险套利”转向风险博弈转向风险博弈

2、。主要原因或在于以下几点：其一其一，25 年下半年 A 股市场整体走势偏强，资金倾向于从偏债性的 REITs 转向权益资产；10 年期国债收益率从 6 月份低位的 1.64%附近回升至 12 月中旬的 1.82%左右（以 10Y 国债活跃券为例），利率调整也在一定程度上削弱了 REITs 的相对配置价值。从近期表现来看，2025/11/16-12/15 仓储物流类 REITs 平均跌幅为 3.5%，产业园、仓储物流等周期性板块受经济周期影响显著，疲软的二级市场表现也对新发项目形成拖累。其二其二，2025 年 6 月监管放宽 REITs 询价上限至 25%（调整之前询价上限为 10%），询价区间

3、放宽使得项目定价的市场化程度提升，投资者为避免无效申购，往往倾向于接近区间上限报价，导致 REITs 项目一二级估值价差收窄，这也压缩了 REITs 打新的盈利空间。其三，其三，25Q4 仍为 REITs 战配份额的解禁高峰。从截至 2025/8/15 已上市的各类C-REITs 战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额来看，2025 年 9-12 月战配份额解禁抛压均较大，其中 11 月有 7.43 亿份、12 月有 8.27 亿份非原始权益人及其关联方的战配份额解禁。25Q4 多项因素拖累新发 REITs 项目上市后的二级市场表现，以往对于 REITs 项目“逢新必打”的策略或逐步向价值

4、投资逻辑回归，REITs 打新也将会从无风险套利转为机构间的风险博弈，投资者或将更加侧重于对项目底层资产质量的关注。2025/11/16-12/152025/11/16-12/15 REITsREITs 全市场成交额和换手率持续萎缩，其中全市场成交额和换手率持续萎缩，其中 1212 月中上旬单周月中上旬单周换手率接近换手率接近 1010 月初低点。月初低点。11 月下旬以来，REITs 全市场的周度成交额整体呈逐步走低态势，较 10 月下旬的阶段性高点有较大幅度下滑，其中 12 月首周（12/1-12/7REITs 全市场单周成交额为 19.62 亿元）；活跃度方面，11 月下旬以来 REIT

5、s 全市场周度换手率明显萎缩，较 10 月末高点同样有较大程度下滑（12/1-12/7 REITs 全市场单周换手率仅 0.35%）。2025/11/16-12/152025/11/16-12/15 REITsREITs 表现整体承压，数据中心、水利类逆势上涨。截表现整体承压，数据中心、水利类逆势上涨。截至至2025/12/152025/12/15 已上市的已上市的 REITsREITs 项目中，项目中，2025/11/16-12/152025/11/16-12/15 有有 9 9 只只 REITsREITs 月线收涨、月线收涨、6868 只收跌，上涨项目数量寥寥。只收跌，上涨项目数量寥寥。从

6、不同板块的 REITs 项目收盘价来看，2025/11/16-12/15 平均跌幅排序方面，交通-5.7%、仓储物流-3.5%、能源-3.2%、园区-2.6%、市政-2.6%、保租房-2.4%、消费-2.3%、生态环保-1.8%；数据中心、水利类表现较好，分别+0.4%、+2.1%。从涨跌项目数量来看，2025/11/16-12/15除数据中心、水利类项目均收涨外，其余类型下跌项目数量占比均在 75%及以上（其中 20 个园区类 REITs 均下跌，13 个交通类 REITs 均下跌）。在审及获批待发在审及获批待发 R REITsEITs 项目情况：项目情况：截至 2025/12/19，审核阶