房地产行业2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正十强占比过半-260106（20页）.pdf

1、2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半投资评级：看好（维持）拿地金额及货值转正，十强占比过半相关报告核心观点新增建面下降，新增拿地金额及货值微涨，央国企主导拿地市场：2025年百强房企新增土地建面10090万方，同比-4.6%，降幅收窄；新增拿地金额11027亿元，同比+2.6%；新增土地货值22614亿元，同比+2.3%，均是2021年以来首次恢复正增长。从拿地金额及货值排名看，央国企含量更高（拿地金额TOP10占8席，TOP30占25席），民企出清更彻底。拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销售价格兑现较好：2025年百强房企新拿地楼面价10928元/平，同比+7.6

2、%；新拿地预估的销售楼面价22411元/平，同比+7.2%，均是2022年以来首次回升。重点房企中越秀新拿地楼面价33841元/平（最高），金茂新拿地楼面价27777元/平，同比+82.3%（增速最快）。通过对比公司新增土地预估的销售楼面价与公司销售均价，我们发现二梯队房企的两者趋势基本一致且稳健向上，整体销售价格的兑现情况较好，利润或有望率先修复。投资强度整体有所修复，绿城与金茂并列最高：2025年百强房企投资强度为0.33，恢复至2020年左右的水平。保利、中海、华润、招商的投资强度分别为0.31、0.39、0.34、0.39；金茂、越秀、建发、绿城、滨江的投资强度分别为0.46、0.39

3、、0.35、0.46、0.39，绿城与金茂的投资强度最高。投资市占率马太效应显著，TOP10房企占据半壁江山:2025年TOP10房企新增拿地金额占比54.6%，同比+5.5pct；新增货值占比54.7%，同比+9.4pct。保利、中海、华润、招商的投资市占率分别为7.1%.9.0%.7.2%、7.0%，与销售市占率相差不大；金茂、越秀、建发、绿城、滨江的投资市占率分别为4.7%、3.9%、3.9%、6.3%、3.6%，高于销售市占率，有望带动销售市占率上升，其中金茂的投资市占率同比+2.2mathsfpct，上升速度最快。投资建议：我们预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后

4、的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐A股开发商：滨江集团、招商蛇口；港股开发商：华润置地、绿城中国、中国海外发展。房企出现债务违约。1新增建面下降，新增拿地金额及土地货值微涨1.1百强房企新增土地建面近五年呈收缩态势根据克而瑞，2025年百强房企新增土地建面10090万方，同比-4.6%，跌幅较2024年同比-20.8%已有所收窄，新增土地建面近五年呈收缩态势。2025年百强房企新增土地建面较2018年的最高点90749万方已回撤88.9%，与此对应的是2021年后房屋新开工面积同样大幅调

5、整，我们预计中性条件下2025年新开工面积较2019年回撤74.4%，本轮新增土地建面及新开工面积的调整幅度均较深。当前新增土地建面下降幅度已经有限，若后续新增土地建面逐步触底企稳，则有望逐步传导至新开工、施工、竣工端。(divcenter)图1：2025年百强房企新增土地建面同比-4.6%(/divcenter)1.2百强房企新增拿地金额及新增土地货值同比小幅上升根据克而瑞，2025年百强房企新增拿地金额11027亿元，同比+2.6%；新增土地货值22614亿元，同比+2.3%，均是2021年以来首次恢复正增长。从投资拿地的节奏来看，在销售持续筑底的背景下，百强房企主要采取量入为出、以销定投

6、的策略，因此当销售出现同比增长或同比降幅收窄后的1-3个月内，房企的拿地金额往往会有所上升；若销售重回疲态，则房企会快速收紧拿地动作，因此房企拿地整体遵从顺周期思维。1.3新增拿地金额及货值排名：央国企继续主导市场从新增拿地金额榜单来看，同销售榜单一样，央国企开发商在2020-2021年本轮地产周期后开始异军突起，逐步成为土地投资的主力军。且拿地金额榜单较销售金额榜单的央国企含量更高，民企出清得更彻底，2025年拿地金额TOP10中有8家央国企，1家混合所有制，1家民企；TOP30中有25家央国企，2家混合所有制，3家民企。从2022年开始，拿地金额TOP10就仅剩滨江集团一家民企，而TOP3