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图2-4 2026年按贷款人类型划分的房地产资产可用性

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普华永道&ULI：2026年全球房地产新兴趋势报告（英文版）（51页）.pdf

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由于历史、法规和资本市场深度，房地产债务市场在各个地区差异很大。在美国，替代贷款人长期以来一直补充银行，得益于深厚的资本市场和融资以获取收益，传统银行获得成熟的基金生态系统。亚太地区则更为证券化, 了更大的灵活性，以保持选择性房地产公司通常发行公司债务，而不是依赖专门的房地产债务基金。欧洲历史上介于这两种模式并维护健康的投资组合. 之间，但在全球金融危机（GFC）后发生了显著变化。在2009年之前，欧洲房地产借贷主要由银行主导。随着银行在GFC后收缩，欧洲采纳了美国模式的元素，并从2012年开始，专门的房地产规模已成为当今市场的决定性优势。有限合伙人债务基金出现，最初购买不良贷款。随后出现了越来越倾向于减少、扩大关系，使大型平台能够第二波，发起新的贷款。这些封闭式基金通常提更迅速地筹集资金并在其网络中交叉销售产品。供优先权与夹层贷款，并且往往按地理或资产类别高度专业化. 使其特别适合于大型跨境交易。与此同时，早期，进一步加速了合并的进程。的土壤，欧洲市场正进一步成熟。虽然银行通常值比（LTV），但债务基金已进入65-85%的区间，竞争的焦点在于杠杆和执行的确定性，而非新工具，新规则价格。一位欧洲银行家看到了好处：随着替代贷款人承接更高风险的融资以获取收益，传统银行创新结构持续改造房地产融资。获得了更大的灵活性，以保持选择性并维持健康的投资组合。例如，反向杠杆在资产级融资之上层叠基金或投资组合级债务，以增强股权回报并为投资组合管理或收购提供灵活性，而无需对单个资产进行再用性增加的受访者比例。结果基于受访者在美国调查中使用5分计在2026年，每个贷款来源的资 40 分数已标准化为百分比，以便于区域间的比较。

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