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美国住房空置率与每户住房数量：五十余年持续上行

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所属报告：

中观产业研究系列之三：中国二手经济空间有多大？-260719（23页）.pdf

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1968年至2023年，美国住房市场供给持续过剩。全美房屋单元总计与全部住户数量的比值从1968年的1.07上升至2023年的1.15，住房空置率从1.0%趋势性上升至6.8%。每户住房数量的持续增长和空置率的趋势性上行，为美国房地产二手市场的扩容提供了充足的存量供给基础。数据来源：Harvard University JCHS，招商证券整理

美国每户住房数量与住房空置率（1968-2023年）
年份	房屋单元总计/全部住户数量	住房空置率（%）
1968	1.07	1.0
1980	1.08	1.5
1990	1.09	2.5
2000	1.10	3.5
2010	1.12	5.0
2020	1.14	6.2
2023	1.15	6.8

数据来源：Harvard University JCHS，招商证券整理

从美国每户住房数量与住房空置率的变化来看，可以提炼出三个关键判断：
每户住房数量从1.07升至1.15，住房供给持续超过住户需求。 1968年每1户家庭对应1.07套住房，到2023年对应1.15套住房，供给过剩程度持续加深。1980年代开始每户住房数量明显增长，住房供给的持续增加为二手房市场提供了充足的库存。
住房空置率从1.0%趋势性升至6.8%。 1968年住房空置率仅1.0%，2023年升至6.8%，五十五年累计上升5.8个百分点。结合PDF报告正文第12页信息，美日两国都是在70-80年代开始出现每户住宅套数显著增长，同时住宅空置率持续上行。2025年美国成屋销售套数约为新房的5-6倍，住房供给的持续过剩支撑了存量房市场的活跃交易。
空置率的上升为住房资产盘活提供了底层支撑。住房空置率的持续上行意味着大量存量住房处于闲置或待流转状态，为二手房买卖、租赁等住房二级市场的活跃交易提供了充足的房源供给。这一供给基础也是美国成屋销售规模长期远超新房销售的结构性前提。