房地产行业2026年投资策略：高质量发展时代开启引领行业再平衡-251128（23页）.pdf

1、WESTERN西部证券高质量发展时代开启引领行业再平衡核心结论回顾：政策趋稳结构发力，基本面分化中迎来再平衡1.1政策：政策节奏趋稳，重点聚焦“好房子”回顾2025年，地产行业政策端主要表现为节奏趋缓，重点聚焦结构性发力。2025年5月，5年期以上LPR降息15BP，降准50BP，公积金贷款利率降低25BP，此外截至2025年11月初并无其他全国范围地产相关宽松政策出台，相较2024年政策端节奏趋稳；另一方面，“好房子”在多个重要会议上作为地产发展方向被反复提及，2025年8月以来，在北京、上海、深圳三座一线城市引领下，各地也开启新一轮地方政策宽松；尽管全国统一政策性出台节奏放缓，但政策端聚焦

2、结构性发力点，聚焦高端改善产品升级，同时配合各地方政策刺激核心城市需求释放。内外多因素共同导致行业宽松政策出台节奏放缓。24年宽松政策出台后，房地产市场整体走入回升态势，尽管25年三季度以来市场热度有所回落，但累计增速跌幅仍较24年有所收窄；另一方面，随着近年地产销售及开发投资规模下降，房地产对经济影响有所减弱，另外叠加中美博弈背景下，也需为其他外部冲击预留政策空间，我们认为以上多因素共同导致政策端对房地产市场下行容忍幅度提升，25年地产宽松政策出台节奏有所放缓。(divcenter)图1：商品住宅销售额累计及当月同比增速(/divcenter)政策端聚焦“好房子”引导产品品质提升，同时积极释

3、放核心城市需求。政策端多次提及“好房子”及改善性住房需求，通过引导产品品质提升，释放改善性需求释放；同时核心城市政策继续松绑，核心城市被政策限制需求合理释放，在供需关系健康核心城市新房市场热度提升。1.2销售市场：一二手市场走势分化四季度边际均承压新房市场前高后低，下半年市场热度回落叠加高基数效应，新房销售同比增速跌幅扩大。10月统计局公布当月住宅销售面积同比19.6%，跌幅较上月扩大8.2mathsfpct，1-10月累计同比7.0%，降幅较上月扩大1.4pct。10月克而瑞房企全口径销售额同比-40.6%，跌幅较上月扩大37.8pct，环比+3.9%，市场热度下半年以来持续走弱，叠加24年

4、下半年高基数效应，月度同比增速承压。百强房企新房成交价同比增速年内多保持正增长，四季度有所波动。10月全国商品住宅房价为10286元/平米，较去年同期.6.2%，同比跌幅较9月扩大5.8mathsfpct，环比+4.2%，根据克而瑞百强房企数据计算，10月百强房企全口径商品房成交价19838元/平米，同比1.0%，较上月下降27.3pct，环比.12.4%；从房企端数据观察，新房销售价格年内整体保持正增长，在“好房子”与核心城市供需改善的背景下，新房销售价格表现较积极；边际来看10月新房销售价同比转负，近期新房市场热度回落。二手房市场成交量年内整体好于新房，四季度以来走弱。根据12城高频数据，

5、11月二手房销售套数月度日均同比-38.4%，跌幅扩大14.5mathsfpct，环比-2.0%，25年第45周，销售套数同比-32.1%，环比-4.7%;从趋势上看二手房成交套数同比增速上半年整体保持正增速，受市场热度降低及高基数影响，二手房销售量下半年以来同比增速趋势走低；二手房成交量同比增速整体好于新房，但10月以来下行幅度仍较深。二手房市场成交价弱于新房，同环比延续下行，量价呈现“以价换量”特征，近期量价均有走弱。根据中指研究院百城二手住宅成交数据，近12个月二手住宅价格同环比持续为负，10月环比.0.84%，同比.7.60%，跌幅均有所扩大；相比整体坚挺的新房成交价，二手房价持续回落

6、，同时通过降价实现成交量提升，“以价换量”特征显著；近期二手房市场量价均有走弱，表明市场信心面临一定冲击。综合全年来看，一二手房市场既有内部分化，同时在趋势上也同时面临市场下行压力。在分化一侧，新房通过“好房子”高品质以及核心城市的良好供需关系，实现价格提升，与二手房形成错位；二手房则通过降价实现“以价换量”，虽然一二手房价格走势背离，但二手房成交量走势好于新房。四季度以来，市场转冷后一二手房同步回调，新房结构上存在的竞争优势并不能完全对冲大市场下行的压力。1.3土地市场：高线城市热度有望推动全年成交额增长下半年市场边际降温截至2025年10月土地市场成交金额22年以来增速首度回正，成交价同比