房地产行业1H2025物业企业半年报总结：归母净利润转正高股息推动估值抬升-250907（14页）.pdf

1、归母净利润转正，高股息推动估值抬升本报告导读:1H2025重点物企财报小幅改善，归母净利润转正，估值因股价小幅修复而有所抬升，随着第三方外拓和降本增效，未来行业估值有望继续上行。维持“增持”评级。投资要点：投资建议。维持“增持”的评级。我们认为，1H2025重点物企财报小幅改善，净利润转正。尽管期内扩张较谨慎，但管理效率稳定，估值因股价修复而有所抬升，但仍处于中长期底部区域。随着企业摆脱关联公司影响而重视第三方外拓和降本增效，未来估值有望继续上行。相关标的：A股招商积余、新大正，H股华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务、越秀服务、融创服务。122家重点物业企业财报分析1.1行业

2、营收增速小幅回升，大型企业表现较好1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业共实现营业收入1145.25亿元，同比增长4.4%，行业营收增速小幅回升。其中，碧桂园服务以231.85亿元收入领跑行业，同比增加10.2%。1H2025，物业企业中营业收入同比增速最高的是金茂服务、金融街物业，分别为19.6%、16.9%。(divcenter)图1：24家重点物业企业1H2025营业收入及增速(/divcenter)1H2025，在营收有所分化背景下，大型物业企业营收均值同比增速最高，其余表现一般。其中，TOP1-5第一，同比增长7.5%；TOP11-15第二，同比增长3.7%；TOP6-10同比增

3、速第三，达到.0.5%；TOP16-20第四，同比增长-2.2%；TOP21-22最次，同比增长-6.3%。1.2企业归母净利润转正，而中小型企业继续亏损1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业共实现归母净利润76.98亿元，同比增加32.1%，增速转正。其中，碧桂园服务以20.30亿元领跑。1H2025,物业企业中归母净利润同比增速最高的是时代邻里、绿城服务，分别为56.7%、21.4%。1H2025，中大型物业企业的归母净利润均值同比增速最高，而中小型企业平均亏损持续。其中，TOP6-10同比增速第一，实现扭亏为盈；TOP11-15第二，同比增加361.9%；TOP16-20第三，同比增

4、加138.5%；TOP1-5第四,同比下滑3.9%；TOP21-22最次，平均亏损为1.45亿元。1.3毛利率均值下降，下降家数仍占大多数1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业毛利率平均值为21.5%，同比减少1.67个百分点；中值为19.6%，同比减少1.22个百分点。其中，6家物企毛利率同比上升，其余16家物企毛利率同比下降。其中，星盛商业、华润万象生活、宝龙商业毛利率达30%以上，毛利率居后的是招商积余、远洋服务，均在12%以下。从毛利率的同比变化来看，华润万象生活上升百分点最多；远洋服务毛利率下滑百分点最多。1.4行政开支平均占比略降，首尾企业分化显著1H2025，重点跟踪的22家

5、上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为10.3%，同比下降0.07个百分点。其中，7家物业企业行政开支占比同比上升，15家物企行政开支占比同比下降。行政开支占比同比上升最多的是远洋服务为回升11.12个百分点，下降最多的是金科服务为下降5.56个百分点。1.5部分企业在手现金超90亿元，抗风险能力较强截至1H2025末，重点跟踪的22家上市物业企业中，在手现金超过90亿元的企业是万物云、碧桂园服务、保利物业，分别为109.37亿元、97.23亿元、96.48亿元。我们认为，充裕的现金流有助提高企业的抗风险能力。我们按照【1H2025银行存款及现金/15XPE/1H2025归母净利润】来衡

6、量物企现金水平对收并购的贡献程度。其中，第一位的是世茂服务该比值达到33.71倍；其次是金科服务为2.03倍。1.6多数企业的应收款小于营收，应收状况小幅改善截至1H2025末，重点跟踪的22家上市物业企业中，应收账款/营业收入占比最低的分别是星盛商业、宝龙商业，分别为19.74%、47.41%。而应收账款/营业收入占比最高的分别是合景悠活、雅生活服务，分别为211.0%、138.68%。从1H2025相对1H2024变化看，应收账款/营业收入占比下降最多的金茂服务，而上升最多的是卓越商企服务。1.7企业商誉规模减少为主，企业间分化依旧截至1H2025，重点跟踪的22家上市物业企业中，商誉及无