房地产行业2022年中期策略及周期复盘：黎明破晓鲲鹏击浪-220629（76页）.pdf

本期投资提示： 政策面：料政策友好期更长、政策改善空间大、供需两端修复。从 2008、2011 和 2014年三轮周期复盘来看，政策放松一般触发于房价环比-0.5%，收紧触发于房价环比 0.9%；三轮周期政策友好期分别为 8、15 和 19 个月，其中 2014 年基本面曲折型修复对应政策友好期更长。本轮周期政策放松在 2021.12（-0.3%）已经触发，目前已持续 7 个月，目前房价环比-0.2%，预计目前仍处政策放松中前期。展望后续，我们认为本轮政策修复将呈现三大特征：1）政策友好期更长：预判本轮周期基本面或呈现曲折型修复，预计政策友好期将持平或超 2014 年的 19 个月；2）政策改善空间大：本轮周期宏观经济和房地产基本面下行压力更大，近期政策基调更为积极，需求端由“托而不举“向”逐步支持”转变；供给端由“保项目”向“保优质民企”转变，预计政策改善空间仍很大；3）供需两端修复：需求端，如四限放松、二套房首付及认定宽松、房贷利率下行、棚改房票安置扩围等，供给端，如预售资金监管优化、股权融资、三条红线优化、商业地产 REITs 等。