【国盛证券】保利发展（600048）-多因素致业绩下滑，销售规模稳居榜首-250501（3页）.pdf

1、证券研究报告|年报点评报告 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 保利发展（保利发展（600048.SH）多因素致业绩下滑，销售规模稳居榜首多因素致业绩下滑，销售规模稳居榜首 毛利率下滑和计提减值致毛利率下滑和计提减值致 2024 年业绩承压。年业绩承压。2024 年公司营业收入 3116.7 亿元，同比减少 10.1%；归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%；扣非后归母净利润 42.6亿元，同比下降 63.9%。公司业绩大幅下滑主要由于：（1）低毛利项目结转导致公司 2024 年毛利率同比下降 1.9pct 至 14.1%；（2）投资净收益同比减少

2、 19.1%至 17.9 亿元；（3）计提资产减值损失和信用减值损失分别为 50.6 和 6.7 亿元，同比分别增加 0.1 和 6.3 亿元，资产减值损失中包含存货跌价准备 49.7 亿元，主要为厦门、昆明、东莞、武汉、德阳、佛山等地项目。2025 年一季度实现营业收入542.7 亿元，同比增长 9.1%；毛利率 16.1%，同比下降 2.5pct；归母净利润 19.5亿元，同比减少 12.3%。鉴于公司 85 亿元定向可转债发行获批，为确保发行顺利，公司延迟审议 2024 年度利润分配方案，待发行完成后将尽快依规推进。销售额维持行业第一，核心城市市占率提升。销售额维持行业第一，核心城市市占

3、率提升。公司 2024 年销售面积 1796.6 万方，同比减少 24.7%；销售额 3230.3 亿元，同比减少 23.5%，销售额排名连续两年维持第一，其中 2022 年及以后获取的增量项目销售金额贡献占比六成。2025Q1 公司实现销售额 630.3 亿元，同比微增 0.1%。公司在核心城市市占率持续提升，2024 年公司在核心 38 城销售市占率达 7.1%，同比提升 0.3pct，其中 14 城市占率超 10%，16 城连续三年排名前三。公司加快销售资金回笼，2024 年回笼金额3277 亿元，回笼率 101%，其中当年销售当年回笼率 79.6%，较上年提升 1.3pct。一线城市投

4、资占比大幅提升，土储结构不断优化。一线城市投资占比大幅提升，土储结构不断优化。公司 2024 年共拓展项目 37 个，总地价 683 亿元，权益地价 602 亿元，位居行业第二；全口径拿地强度 21.1%，同比减少 17.5pct；权益比 88.1%，同比提升 4.9pct，创近十年新高。2025Q1 公司拿地强度显著提升，共拓展 11 个项目，总地价 180 亿元，同比增加 260%；拿地强度 28.6%，同比提升 20.6pct。2024 年投资金额 99%位于核心 38 城，其中74%位于北上广一线城市（较上年增加 40pct），18%位于西安、成都、石家庄、合肥等二线城市；2025Q1

5、 投资额 60%位于北京和上海。2024 年当年拓展当年开盘项目 23 个，销售额 172 亿元，动态销净率超 9%。此外，公司近年来通过“调规转性、换地、退地”等方式，已盘活约 270 万方未开工土地，盘活资金超百亿。截止 2024 年末，公司土储计容面积约 6258 万方，同比减少 19.7%，其中增量项目约 1000 万方，存量项目约 5280 万方，较年初下降 20%，土储结构不断优化。债务规模连续两年压降，融资成本创新低。债务规模连续两年压降，融资成本创新低。截至 2024 年末，公司总资产 13351 亿元，同比减少 7.1%；货币资金 1341.7 亿元，同比减少 9.3%；总负

6、债 9925.8 亿元，同比减少 9.8%；有息负债 3488 亿元，同比减少 1.5%，连续两年实现有息负债规模压降；资产负债率 74.3%，同比下降 2.2pct。债务结构进一步优化，直接融资余额占比 20%，较上年提升 3.7pct；三年以上到期债务占比 39.6%，较年初提升 8pct。综合融资成本创历史新低，2024 年同比下降 46BP 至 3.1%。投资建议：投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。根据公司拿地和销售情况，我们调整了盈利预测，预测公司 2025/2026/2027 年