房地产行业住房公积金系列研究（一）：优化用途稳刚需增加效用惠民-250814（14页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业专题研究行业专题研究 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2025.08.14 优化用途稳刚需，增加效用惠民优化用途稳刚需，增加效用惠民 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产中国城市周期研究2025.08.13 房地产第 32 周成交回落，北京放松限购利于市场回稳2025.08.10 房地产房地产行业、公司研究方法交流2025.08.07 房地产第 31 周新房成交回升，城市更新成重要抓手2025.08.03

2、房地产TOP100 房企 2025 年 7 月销售数据点评2025.08.01 住房公积金系列研究（一）住房公积金系列研究（一）table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 曾佳敏(分析师)021-23185689 S0880525040125 本报告导读：本报告导读：在房价预期止跌回稳基础上，公积金政策会有很好的补充效果在房价预期止跌回稳基础上，公积金政策会有很好的补充效果。未来看，我们认为未来看，我们认为各地住房公积金政策尚有进一步各地住

3、房公积金政策尚有进一步优化优化空间，或带动更多人群进入购房考虑区间。空间，或带动更多人群进入购房考虑区间。投资要点：投资要点：Table_Summary 为什么研究住房公积金。为什么研究住房公积金。住房公积金作为我国最大的政策性住房金融制度，历经三十余年发展历程，为解决城镇居民住房问题发挥重要作用。本文将通过分析过去十年间我国住房公积金制度的发展变化以及重点 20 城公积金运行特征，拆解当前公积金制度在住房消费中的支撑作用。同时，我们还将测算优化公积金政策能潜在拉动多少住房消费。中国住房公积金制度：特点鲜明，影响重大。中国住房公积金制度：特点鲜明，影响重大。过去十年间，我国住房公积金体系发展迅

4、速，惠及更多群众，其运行特征主要呈现以下几个特点：1）覆盖面持续扩大，缴存规模稳健增长；2）住房公积金提取份额中住房消费类占比高，提取率逐年上升；3）住房公积金贷款发放与房地产市场周期相符，个人住房贷款率逐年下降。我们认为住房公积金制度属于社会住房保障制度之一，属于行业供给侧改革的重要范畴。伴随利率市场走低，公积金制度在稳定房地产市场，保障居民合理购房需求等方向的重要意义将不断提升。优化公积金政策能潜在拉动多少住房消费。优化公积金政策能潜在拉动多少住房消费。2025 年上半年，各地密集出台公积金优化政策，通过降低住房公积金贷款利率、提高贷款额度、下调首付款比例以及加大补贴力度等激活潜在购买力。

5、特点上，政策主要是围绕普惠性提额与精准优惠叠加机制。经我们测算，本轮公积金政策调整对于一线及新一线城市销售面积贡献基本在个位数左右增幅，如新政对于北京、上海、深圳、广州、杭州和成都的销售面积增幅约为 4.4%、1.8%、2.8%、9.2%、5.4%和 7.9%；而新政对二三线城市的销售面积拉动效果较为明显，如烟台和淄博等地的销售面积增幅接近 50%、保定约为 52.6%。其次，我们还测算了新政下购房与租房之间的性价比问题。结果看，本轮公积金政策调整后，按 50%首付比例算，上海、武汉、重庆、成都和济南 5 个城市的月供已经小于月租金，同时，北京、杭州、天津等 10 个城市的月供与月租金差额已经

6、在 1000 元以下，上述情况均可以考虑购房而非租房。投资建议：投资建议：维持“增持”评级。维持“增持”评级。总结看，我们认为在房价预期止跌回稳基础上，公积金政策会有很好补充效果。但受制于公积金总额限制，更多面向刚需和初次购房市场，主要是托底效果。未来看，我们认为各地住房公积金政策尚有进一步调整空间，或带动更多人群进入购房考虑区间。方向上，我们预计相关调整或为继续扩大公积金使用范围，包括支持缴存人提取住房公积金支付购房首付款，打通业务办理堵点，大力支持异地贷款和异地购房提取住房公积金等。同时，优化住房套数认定标准、提高二套房公积金贷款最高额度、调整二套房公积金贷款最低首付款比例、满足多政策的贷