中国平安证券：物业管理2023年年报分析报告质量分红双提升（21页）.pdf

1、质量分红双提升质量分红双提升物业管理物业管理20232023年年报分析年年报分析证券研究报告20242024年年4 4月月1515日日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师证券分析师请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款地产行业地产行业 强于大市（维持）强于大市（维持）1核心摘要核心摘要 业绩稳健增长，盈利能力改善：业绩稳健增长，盈利能力改善：2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点；得益于毛利率回升及销管费用率改善，整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年提升

2、16.4个百分点。其中以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高，基础物管服务、社区增值服务毛利率小幅改善，非业主增值服务延续下挫；盈利能力整体改观主要源于通过区域及项目聚焦、科技赋能提升人效，以及主动清退低质项目等。央国企、民企类物管公司收入增速基本相当，民企归母净利润增速反弹明显，但绝对增速（11.5%）与央国企（29.5%）仍存在差距。各业务呈现分化，基础物管重量更重质：各业务呈现分化，基础物管重量更重质：2023年10家主流物企整体在管面积升至27.2亿平米，同比增长20.9%，增速较2022年回落8.5个百分点，更为重视项目质量，坚持有效规模扩张。在管面积中第三方占比、非住宅占比持

3、续提升，关联房企依赖度进一步下降。非住宅为市拓增量贡献重要来源，涉及办公、商业、政府、学校、医院等各种类型，拓展方式包括竞标直拓、大客户“总对总”、平台公司合资合作等。社区增值步入核心产品垂直化产业能力打造新阶段，单位面积毛利贡献回升。商管规模扩大经营改善，深度运营要求加深。现金流表现优化，加大分红比例：现金流表现优化，加大分红比例：2023年12家主流物企整体应收账款及票据同比增长15.2%，低于营收（16.4%），增速相对可控；全年经营性净现金流明显修复，年末整体在手现金641.1亿元，同比增长10%。2023年12家主流物企整体分红比例升至50.6%，较2022年提升15.3个百分点，伴

4、随分红规模扩大，平均股息率超5%，股息吸引力持续增强。其中央国企类物管公司应收款增速更为可控，物业费收缴、现金回流亦更为健康；民企类物管公司分红比例更高，但央国企分红比例边际增长更为明显。投资建议：投资建议：整体看，2023年主流物企规模增长收窄，但质量提升明显，未来考虑行业空间广阔，区域及项目聚焦、科技赋能等手段有助于降本增效，主流物企经营及业绩表现仍有望保持平稳。当前主流物企估值仍处历史低位，叠加分红比例提升，股息率吸引力增强，配置价值逐步凸显，建议关注保利物业、星盛商业、招商积余、新城悦服务等。风险提示：风险提示：1）房地产修复不及预期风险；2）物管行业竞争加剧风险；3）物管费催收难度加

5、大、现金回流不及预期风险；4）部分企业分红比例长期偏低风险。目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S业绩稳健增长，盈利能力改善业绩稳健增长，盈利能力改善2 2投资建议及风险提示投资建议及风险提示各业务呈现分化，基础物管重量更重质各业务呈现分化，基础物管重量更重质重回现金牛逻辑，加大分红比例重回现金牛逻辑，加大分红比例业绩稳健增长，归母净利润增速回升业绩稳健增长，归母净利润增速回升 2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点。得益于毛利率回升及销管费用率改善，2023年12家主流物企整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年

6、提升16.4个百分点。3 3资料来源：Wind，平安证券研究所；12家主流物企具体为招商积余、新城悦服务、中海物业、绿城服务、滨江服务、保利物业、建发物业、华发物业服务、华润万象生活、星盛商业、越秀服务、万物云，下同20232023年年1212家主流物企营收同比增长家主流物企营收同比增长16.4%16.4%20232023年年1212家主流物企归母净利润同比增长家主流物企归母净利润同比增长26.4%26.4%27.6%32.1%27.4%16.4%0%5%10%15%20%25%30%35%02004006008001,0001,2001,40020192020202120222023亿元营业