贝壳~W-港股公司深度报告：经纪为核三翼齐飞绘蓝图-250128（55页）.pdf

1、公 司 研 究 2025.01.28 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 贝 壳-W（02423）公 司 深 度 报 告 经纪为核，三翼齐飞绘蓝图 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 推 荐(维 持)公 司 信 息 行业 房产租赁经纪 最新收盘价(港元)45.1 总市值(亿)(港元)1,634.89 52 周最高/最低价(港元)69.95/32.70 历 史 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 贝壳-W(02423)：强持续凸显，第二曲线放量增长2024.11.22 贝壳-W(02423)：业绩凸显强，扩大

2、回购彰显信心2024.08.14 贝壳-W(02423)：第二曲线加速成长，基数效应逐步减弱贝壳-W 2024Q1 业绩点评2024.05.24 贝壳-W(02423)：主营业务提效显著，第二增长级加速成长贝壳-W2023Q4及全年业绩点评2024.03.16 贝壳贝壳 W W：“一体三翼”战略下的一站式居住服务平台。：“一体三翼”战略下的一站式居住服务平台。贝壳前身为 2001 年成立的链家房地产经纪公司，2008 年链家开始楼盘字典建设的探索，建立行业内第一个真房源数据库，逐步打响行业口碑，并正式开始链家数据、技术驱动的互联网尝试，逐渐发展成为国内最大房产交易服务平台。逐渐发展成为国内最大

3、房产交易服务平台。20232023 年年正式确立了经纪业务正式确立了经纪业务+家装业务、租房业务和贝好家业务的“一体三翼”战家装业务、租房业务和贝好家业务的“一体三翼”战略，完成了房产交易到泛居住服务的进化。略，完成了房产交易到泛居住服务的进化。二手房业务：存量房具备长期成长空间，公司经纪龙头地位稳固。二手房业务：存量房具备长期成长空间，公司经纪龙头地位稳固。20232023 年年存量房销售占比已存量房销售占比已达达 4 4 成，存量房主导或为未来长期趋势。成，存量房主导或为未来长期趋势。贝壳凭借楼盘字典完美解决了虚假房源痛点，并通过 ACN 网络的搭建，以信息共享和佣金分成解决博弈难题，成功

4、带动了规模效应以实现快速扩张，20212021 年贝壳年贝壳二手经纪业务市占率已超三成。此外贝壳整体活跃门店占比稳定在二手经纪业务市占率已超三成。此外贝壳整体活跃门店占比稳定在 95%+95%+高高位，整体二手房业务位，整体二手房业务货币化货币化率进一步下滑空间有限率进一步下滑空间有限（2024Q32024Q3 为为 1.3%1.3%），存，存量房业务贡献利润率稳定在量房业务贡献利润率稳定在 40%40%左右。左右。伴随二手房热度的延续以及佣金费率的边际提升，公司经纪业务营收与利润有望再创新高。新房业务：货币化率持续提升，应收账款结构不断优化。新房业务：货币化率持续提升，应收账款结构不断优化。

5、贝壳积极推行“预积极推行“预付佣”创新模式，同时大力强化与央国企的合作力度付佣”创新模式，同时大力强化与央国企的合作力度，2024 年上半年公司“预付佣”模式在新房业务总佣金中所占的比例已经高达 49%，来自央国企开发商的佣金在新房业务总佣金中的占比已攀升至 55%，截至截至 2024H12024H1 公司公司新房业务应收账款周转天数降至新房业务应收账款周转天数降至 4545 天，较天，较 20222022 年前高点减半年前高点减半。公司新房业务 GTV 跟随行业下滑，但新房业务货币化率持续上升（2024Q3 高达 3.4%），致使新房业务营收展现韧性，贡献利润率持续走高（2024Q3 为 2

6、4.7%）。三翼业务三翼业务：强劲的第二增长极，强劲的第二增长极，营收占比扩大至营收占比扩大至 36%36%。家装业务：家装业务：贝壳整装业务规模正处于快速扩张期，2424年前三季度公司家装业务实现营收年前三季度公司家装业务实现营收106.6106.6亿元（亿元（yoy+47.8%yoy+47.8%），贡献利润率维持），贡献利润率维持 30%30%左右高位左右高位；惠居业务：惠居业务：贝壳“省心租”旨在向业主提供一站式住房管理服务，截至 2023 年底省心租入住率达95.1%。20242024年前三季度年前三季度公司租赁业务实现营收公司租赁业务实现营收97.697.6亿元（亿元（yoy+150