房地产行业深度研究：测算房价承压空间探索止跌回稳锚点-241129（22页）.pdf

1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点 2024年11月29日2024年11月29日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/21 全国房价回调三年，70 个大中城市新房房价回落至 19Q2 水平，二手房房价回落至 17Q3 水平。我们测算在房价继续下跌约 16%后，15 家样本主流房企整体或将面临资产负债率达到 1 的局面，房价的止跌回稳意义重大。中国具有房价止跌回稳的支持锚点：房地产市场供求结构正在逐步改善

2、；租金回报率向国债收益率靠拢；中国政策调控转向及时。中央明确定调，各部委及地方政府积极出台支持政策，有望实现房地产市场止跌回稳目标。杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2/21 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：政策效果显现，10 月销售边际改善2024.11.19 2、房地产：上海率先落地税收优惠，促进改善需求释放2

3、024.11.18 行业观点 全国房价回调三年，寻求止跌回稳全国商品房销售自 2021 年下半年以来经历了回撤时间长、回撤幅度大的量价齐跌。据统计局数据，截至 2024 年 9 月，70 个大中城市新房房价回落至 19Q2 水平，较 2021 年 7 月高点下降 9.0%（有限价因素）；二手房房价回落至 17Q3 水平，较2021 年 7 月高点下降 15.4%。中央于 2024 年 9 月首次提出房地产“止跌回稳”，后续各部委及地方政府亦积极出台支持政策，以期实现止跌回稳目标。房价止跌回稳意义重大，防范房企资产负债端恶化风险针对房企，利润表层面，拿地和建安成本相对固定，后期销售房价直接影响房

4、企利润率水平，2024 年三季度 A 股房地产板块毛利率降至 14.8%(2018 年高点 31.9%)；资产负债表层面，负债端价值相对固定，房价波动影响房企八成以上的资产价值（存货、投资性房地产、长期股权投资和其他应收款）；我们对房企资产进行可变现测算，15 家样本主流房企在房价继续下跌约 16%后或将面临资产负债率达到 1的局面。房价的止跌回稳意义重大。中国具备房价企稳止跌的支撑锚点房地产市场供求结构正在逐步改善。全国商品住宅库存体量未继续走高，一线城市二手房新增和存量挂牌数量逐步见顶；租金回报率向国债收益率靠拢。百城租金回报率自 2023 年以来呈上行趋势，截至一线城市租金回报率水平与十

5、年期国债收益率差距逐步收窄，截至 2024 年 10 月，二者差距为 0.46BP，创 2010 年以来的新低；中国政策调控转向及时。从 2021 年三季度起房价下跌到政策转向花费 2.5 年时间，略慢于美国（1.5 年），远快于日本（7 年），及时的政策调整有助于市场的企稳。投资建议：推荐经营能力强有韧性的改善型房企全国房价深度回调三年，房企资产负债表承压，房价止跌企稳意义重大。在中央定调后，各部委和地方政策积极响应，出台优化限制性措施、降息降准、支持收储、推进城中村改造货币化安置等支持性政策，有望促进房地产止跌回稳。建议关注：1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力

6、的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等；3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司，如华润万象生活等。风险提示：风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期；房企数据披露不全导致的测算结果偏差。-40%-17%7%30%2023/112024/32024/72024/11房地产沪深3002024年11月29日2024年11月29日 请务必阅读报告末页的重要声明 3/21 行业研究|行业深度研究 正文目录 1.全国房价回调