房地产行业：超级奥莱龙头引领消费新潮——国泰海通砂之船商业REIT（508602）价值分析-260726（23页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业深度研究行业深度研究 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2026.07.26 超级超级奥莱奥莱龙头龙头，引领消费新潮引领消费新潮 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产第29 周成交回落，消费属性增强助力市场稳健2026.07.19 房地产名义租金收益率稳定回升，关注财产性收入提法2026.07.18 房地产强调住房消费和财产性收入，龙头优势更明显2026.07.16 房地产第28 周成交回落，库存端持续改善助

2、力市场稳健2026.07.12 房地产第27 周成交回升，淡季不淡预示温和复苏持续2026.07.05 国泰海通砂之船商业 REIT（508602）价值分析 table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 曾佳敏(分析师)021-23185689 S0880525040125 本报告导读：本报告导读：我们认为我们认为国泰海通砂之船国泰海通砂之船商业商业 REIT 的核心的核心价值来自价值来自“优质单体资产优质单体资产+成熟奥莱运营成熟奥莱运营体

3、系体系+较强现金流验证较强现金流验证+首批商业不动产首批商业不动产 REIT 制度红利制度红利”的的四重叠加四重叠加。投资要点：投资要点：Table_Summary 上市上市表现亮眼表现亮眼，单体单体优质优质奥莱资产奥莱资产获资金认可获资金认可。2026 年 6 月 18 日，国泰海通砂之船商业 REIT 于上交所正式挂牌上市。上市首日，其盘中涨幅一度超过 21%，收盘价 6.144 元，较发行价上涨 11.08%，成交额 5.88 亿元，在首批四只商业不动产 REITs 中领涨。产品发行走热体现出：1）首批商业不动产 REIT 的制度稀缺性；2）奥莱业态相较写字楼、传统购物中心更受青睐；3）

4、西安砂之船作为单体奥莱资产的经营质量得到资金认可。关注奥特莱斯行业的战略性机遇关注奥特莱斯行业的战略性机遇。我们认为奥特莱斯是当下商业不动产/消费基础设施 REITs 板块内值得重点关注的方向之一，原因在于：1）政策暖风频吹，推动消费行业场景升级；2）行业集中度较高，头部企业竞争优势显著；3）商业模式带来利润空间，收入天花板高；4）抗周期能力强，符合当下消费环境特征。砂之船砂之船商管集团商管集团深耕奥莱赛道十八年深耕奥莱赛道十八年，扩募储备充足扩募储备充足。砂之船商管集团是国际性大型连锁奥莱运营商，深耕奥莱赛道十八年，企业所运营项目经过多年市场检验。截至 2025 年末，公司管理资产的总建筑面

5、积 241.61 万平方米，包括 18 个在营项目和 2 个在建项目。其中，公司运营管理的砂之船（重庆两江）奥莱项目、砂之船（重庆璧山）奥莱项目、砂之船（合肥）奥莱项目、砂之船（昆明）奥莱项目已在新交所发行 Sasseur REIT，目前已稳定运营超过 7 年。整体看，砂之船商管集团经营稳健，具备持续经营能力。西北西北超级超级奥莱奥莱龙头龙头，进攻型优质商业，进攻型优质商业 REIT。底层资产的特点包括：1）交通便捷，砂之船是西安市唯一与地铁无缝接驳的奥特莱斯项目，且在区域市场竞争中具有明显领先优势；2）经营业绩扎实，近年来销售额、收入和坪效同步增长，运营水平保持稳定；3）租约结构整体均衡，超

6、奥仓调改落地后有望对项目产生进一步正向贡献。综上，国泰海通砂之船商业 REIT 是当前国内商业不动产 REITs 中“资产质量较优、经营数据扎实、平台赋能明确”的奥莱代表性产品。其底层资产西安砂之船奥特莱斯已经证明具备较强现金流创造能力和稳定运营能力。相对相对估值估值处于中段区间处于中段区间，分派率较高。分派率较高。基金 2026 年度和 2027 年度的预测可供分配金额分别为 27454.11 万元和 29175.29 万元，现金分派率（年化）分别为 5.46%和 5.80%。截止 2026 年 07 月 22 日，已上市商业不动产 REIT/消费基础设施 REIT 的 P/NA V在 0.