中国海外宏洋集团-0081.HK-港股公司研究报告：下沉市场品质标杆差异竞争优势显著-260512（36页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 上市公司 公司研究/公司深度 证券研究报告 房地产 2026 年 05 月 12 日 中国海外宏洋集团(00081)下沉市场品质标杆，差异竞争优势显著 报告原因：首次覆盖 买入（首次评级）中海宏洋打造下沉市场品质标杆，与中海外差异竞争、但相互协同。中国海外宏洋集团有限公司（0081.HK）为中国海外发展有限公司（0688.HK）兄弟单位，二者同属中国海外集团体系，共用“中海地产”品牌，并在项目开发上相互协同，资源共享。公司前身为 1955 年翁祐家族创立的蚬壳电器工业（集团）有限公司，2010 年被中国海外发展收购并更名，正式纳入中海体系。发展历程

2、上，公司 2009 年前以电器业务为主并初步涉足地产，2010 至 2019 年完成转型聚焦房地产开发，与侧重一二线高端住宅的中国海外发展形成差异化，主攻三四线下沉市场的中高端住宅。2022 年之后公司逐步降低拿地强度，着眼于优化在手优质资产浓度。2013-2025 年，公司销售 CAGR 为+5.4%，营收 CAGR+9.4%。公司聚焦下沉市场业务，拿地重归积极，土储和销售结构逐步优化。公司主要聚焦于弱二线、强三线城市的业务开发，例如兰州、合肥、南通等下沉市场核心地段，凭借“中海地产”品牌信任度及领先的产品力，市占率均位居当地市场前列。随着主流房企逐步退出下沉市场，并将战略重心转移至核心一二

3、线城市，下沉市场竞争环境显著改善，公司有望进一步提升市占率，下沉市场供需关系进一步向公司倾斜。2021-2025 年，公司拿地强度（总价及建面）逐步降低，重心转移至在手存量土储的去化，销售和结算中新老货的占比逐年改善，整体土储结构持续优化。公司整体销售金额自 21 年后逐步下降，主要是受拿地强度下降所致，但随着公司 25 年逆势拿地，未来公司销售金额有望筑底回升。土地权益比为 86%，自 21 年减少拿地强度后逐步提升，未来营收得到保障。25 年业绩仍下降，但毛利率回升、减值相对充分，业绩有望逐步修复。2025 年公司营业收入 368.7 亿元，同比-19.7%；2025 年归母净利润 3.1

4、亿元，同比-68%；2025 年毛利率为 9%，较 2024 年+1pct。随着在手土储结构的逐步优化，公司毛利率有望筑底回升。同时，考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，北上深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极，叠加公司累计减值已经较多，后续减值的进一步减少也会助力业绩修复。负债端，公司整体有息负债规模 389.1 亿元，同比-2%；公司整体融资成本为 3.4%，较上一年度-0.7pct，两项指标自 2022 年以来均持续降低，整体保持在可控区间；融资成本的不断下降更助力公司的后续发展，同时保证公司在下沉市场竞争的利润空间。投资分析意见：首次覆盖，目标价 5.02 元人民币，并给予“买

5、入”评级。中国海外宏洋集团布局中国内地“弱二线+强三线”城市，锚定中高端产品开发，竞争差异化。随着头部房企战略转移、聚焦于核心城市，公司在下沉市场竞争中优势地位日趋显著。我们认为，随着核心城市有望率先止跌回稳，同时公司于 2025 年逆市积极拿地，这部分销售未来逐步进入结算，有望助推公司估值进一步提升。预计公司 2026-28 年归母净利润 3.5、4.5、5.8 亿元，同比+15.9%、+28.1%、+27.2%。首次覆盖，目标价 5.02 元人民币，并给予“买入”评级。风险提示：政策支持不及预期；销售回款不及预期；市场回暖不及预期。市场数据：2026 年 05 月 12 日 收盘价（港币）

6、3.14 恒生中国企业指数 8882.37 52 周最高/最低（港币）3.35/1.63 H 股市值（亿港币）111.76 流通 H 股（百万股）3,559.37 汇率（港币/人民币）0.8739 一年内股价与基准指数对比走势：资料来源：Bloomberg 相关研究 核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足日美房地产止跌回稳路径复盘 2026/03/24 【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足 2026/03/18 聚合消费最强音，价值重估新篇章商业地产系列报告之二：购物中心价值重估 2025/12/05 证券分析师 袁豪 A0230520120001 顾