【东方证券】房地产行业周报：近期市场有所回暖，持续性仍需观察-260126（4页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 近期部分城市成交出现回暖迹象，但我们认为不能简单的将此认定为市场的止跌回稳。我们认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策。2026 年重点关注房地产相关政策力度。具体事件评述：具体事件评述：1）近期部分核心城市二手房成交）近期部分核心城市二手房成交显著提升，市场出现回暖迹象，持续性仍待观显著提升，市场出现回暖迹象，持续性仍待观察。

2、察。开年市场出现复苏迹象，部分核心城市例如上海交易量已连续 3 个月超过 1.6万套（以每月前 23 天计算），年初至 1 月 23 日累计同比降幅加速缩窄至 7%；深圳1 月成交量达到 0.4 万套，较去年 12 月同期提升 6%，累计同比降幅加速缩窄至9%。我们推测近期市场的回暖迹象可能与以下几点相关：1）去年 8 月-11 月房价加速下滑，部分业主恐慌性抛盘，当下为恐慌情绪释放后的修复反弹；2）今年春节较晚，部分需求前置到 1 月；3）股市财富效应一定程度上传导至楼市；4）开年求是刊文强调房地产的金融属性，并传递出政策将从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”的核心导向，市场对于202

3、6年政策力度和效果预期显著提升。后续持续关注市场复苏持续性。2）住建部住建部进一步完善城市更新政策进一步完善城市更新政策，5 年过渡期助力存量资产盘活年过渡期助力存量资产盘活。近日，自然资源部和住建部联合发布关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知（以下简称通知）。其中明确对发展国家支持产业的存量土地和房产资源，设定最长 5 年不改变用地主体和规划条件的灵活过渡期政策，我们认为这项为盘活存量资产建立的“风险缓冲”机制有助于激发市场主体对旧楼宇、旧厂房等改造和产业转型。3）统计局发布最新房地产数据。统计局发布最新房地产数据。2025 年新房销售降幅年新房销售降幅收窄。收窄。根据国家统计局数据，2

4、025 年新建商品房销售面积为8.8 亿平米，同比下降 8.7%，降幅较 2024 年收窄 4.2pct；销售额 8.4 万亿，同比下降 12.6%，降幅较 2024 年收窄 4.5pct。2025 全年量价下行压力逐季加剧：业主抛售意愿增强，购房者信心不足，叠加库存压力和政策相对温和。2026 开年稳预期信号持续强化，量价下行斜率或将趋缓。2025 年全年开竣工降幅收窄。年全年开竣工降幅收窄。根据国家统计局数据，2025 年新开工面积同比下降 20.4%，降幅较 2024 年略收窄。2026 年开工可能仍在一定程度受制于销售预期、库存去化周期和资金压力，但核心城市土地投资形成一定新开工潜力。

5、2025 年竣工面积同比下降 18.1%，同比降幅有所收窄；作为后端指标，2022-2025 年开工的持续下行将传导至 2026 年的竣工延续双位数下降。2026开年开年稳预期信号持续强化稳预期信号持续强化，预计年内，预计年内有机会出台有机会出台更更大力度的政策组合，大力度的政策组合，建议重建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度点关注今年相关政策出台的节奏与力度。具体节奏观察基本面走弱的程度，逆周期具体节奏观察基本面走弱的程度，逆周期出台。但我们建议左侧布局。出台。但我们建议左侧布局。我们认为，以下三类标的有望获得超额收益：我们认为，以下三类标的有望获得超额收益：1、优质开发商：历史包袱轻、

6、积极调仓或已重仓核心城市（销售增长预期高、项目利润率有望边际向好）、减值计提较充分（利润侵蚀担忧减轻）、涉及优质非房业务（第二增长曲线想象空间）。2、商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长。轻资产商管则兼具具备安全性+成长性+红利性。3、房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力。政策兑现或市场复苏，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性。风险提示风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 01 月 26 日 赵旭翔 执业证书