新城发展（1030.HK）-港股公司深度研究报告：商业精耕红利凸显开发减损债患渐消-251221（30页）.pdf

1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1 新城发展新城发展(01030.HK)房地产房地产 Table_Date 发布时间：发布时间：2025-12-21 Table_Invest 买入买入 首次 覆盖 Table_MarketHK 股票数据 2025/12/19 6 个月目标价（港元）/收盘价（港元）2.10 12 个月股价区间（港元）1.672.71 总市值（百万港元）14,838.06 总股本（百万股）7,066 A 股（百万股）0 H 股（百万股）7066 日均成交量（百万股）26 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Tr

2、end 涨跌幅（%）1M 3M 12M 绝对收益-6%-20%15%相对收益-6%-17%-15%Table_Report 相关报告 高基数影响延续，销售降幅持续走宽-1-11月统计局房地产数据点评点评-20251216 如何解读中央经济工作会议的地产表述？-2025W50 房地产周报-20251215 Table_Author 证券分析师：刘清海证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 研究助理：刘张驰研究助理：刘张驰 执业证书编号：S0550125070029 Table_Title 证券研究报告/港股公司报告 商业精耕商业精耕红利红利凸显凸显，开发减损债患渐消开发减

3、损债患渐消-新城发展深度研究报告新城发展深度研究报告 报告摘要：报告摘要：Table_Summary 公司概况：双轮驱动的商业地产标杆，新城控股的未来发展基本可视同于新城发展的业公司概况：双轮驱动的商业地产标杆，新城控股的未来发展基本可视同于新城发展的业绩表现。绩表现。新城发展(01030.HK)是以房地产为中心布局的产业投资运营集团，其主要业务其主要业务（主要为开发及商业）均由其表内子公司新城控股运营（主要为开发及商业）均由其表内子公司新城控股运营，新城发展持有新城控股（601155.SH）67.2%股权并对其并表，故新城发展总资产及总营收与新城控股基本一致新城发展总资产及总营收与新城控股基

4、本一致（新城控股总资产、总营收均占新城发展（新城控股总资产、总营收均占新城发展 99%左右）左右）。拆解 2024 年两家上市平台营收构成，新城控股主体运营的住宅开发+商业运营+项目管理服务为新城发展主要的营收&利润构成，仅资产管理业务独属于新城发展主体（体量极小），因此新城控股的业绩表现与新城控股的业绩表现与未来发展基本可视同于新城发展的表现。未来发展基本可视同于新城发展的表现。开发业务：历史包袱出清，销售均价企稳。开发业务：历史包袱出清，销售均价企稳。销售规模：规模收缩库存持续去化，资金回笼率维持 100%+高位；销售结构：2025H1 公司三四线销售占比 62%、硬骨头持续攻坚；销售均价

5、企稳：2024 年开始，公司偿债压力骤减，且新增融资渠道畅通，公司销售均公司销售均价也于价也于 2024 年同步触底，后续资产进一步减值空间已然有限年同步触底，后续资产进一步减值空间已然有限，公司盈利能力有望恢复；土储去化有所保障：截至 2025H1 公司土地储备 2909 万，40%面积/60%货值位于一二线城市；计提减持力度行业领先：计提减持力度行业领先：公司公司 2020 年来累计计提力度排名主流房企第二位。年来累计计提力度排名主流房企第二位。商业运营：商业护城河稳固，运营指标持续拔高。商业运营：商业护城河稳固，运营指标持续拔高。规模布局：截至 2025 年 9 月底，公司已开业吾悦广场

6、共 177 座/对应商业建筑面积 1630 万/对应可出租面积 970 万，其中近七成商场布局在三四线城市，将充分享受三四线城市的商业活力近七成商场布局在三四线城市，将充分享受三四线城市的商业活力；运营指标：从租金坪效上来看租金坪效上来看 25 年前三季度租金坪效约年前三季度租金坪效约 3.46 元元/天（天（yoy+4.8%），并达到历史新高；），并达到历史新高；零售额坪效上来看零售额坪效上来看 25 年前三季度吾悦广场零售额坪效约年前三季度吾悦广场零售额坪效约 29.4 元元/天（天（yoy+12.1%），同），同样达到历史新高样达到历史新高；出租率角度看，截至截至 2025 年年 Q3