公募REITs行业2026年度策略报告：资产为王重视节奏-251209（29页）.pdf

1、证券研究报告/行业投资策略报告评级：无评级报告摘要相关报告一、2025年REITs市场总结：先扬后抑，板块分化回顾2025年，C-REITs大跨步向前发展：政策层面，核心聚焦“常态化与扩围、互联互通、多层次市场三大方向，商业不动产REITs开展试点工作，商业、酒店等纳入公募REITs底层资产范围；“首发+扩募双轮驱动，公募REITs+私募REITs，基础设施REITs+商业REITs等多层次市场建设。沪深港通标的，长期资金等引入等有望促进市场活跃度。二级方面，市场先扬后抑，由年初无风险收益下行、资产荒、增量资金风险偏好提高等的驱动下，指数表现强势，赚钱效应明显。但下半年以来向上动能比较乏力，分

2、子端业绩承压，另一方面新发项目少，打新收益急剧下降，市场关注度开始降温，此外扩募定价问题加剧了投资者观望情绪，市场震荡下行。一级方面，呈现“规模扩容、数量高位特征，目前市场首发项目77只，扩募6只，累计募集2070亿。其中2025年首发REITs19只，募集383亿元，扩募2只，募集27亿，全年累计募集410亿。今年来一二级价差明显，打新市场持续火热，全年网下认购164倍，平均打新户数为478个，均较往年增长明显。资产层面，运营仍在分化，博弈预期改善，保租房、公用事业资产依托刚性需求保持韧性，IDC、消费分别凭借长协锁定、业态升级实现业绩稳健，而依赖宏观复苏的交通、受区域经济影响的产业园则表现

3、承压，底层资产基本面差异成为分化核心诱因。二、2026年投资策略展望：资产为王，重视节奏展望2026年，投资核心即资产为王，重视节奏：一级打新方面：1）从“闭眼打新”到“赛道精选”，在一二级套利空间明显收窄的背景下，2026年战配及打新须更加理性，应精选基本面相对稳健、估值合理项目。2)积极关注持有型不动产ABS机会，其与公募REITs形成协同，是构建多层次REITs市场的重要组成，能有效缓解机构欠配压力。3）积极关注商业REITs机会，我国公募REITs市场从基础设施单赛道迈向基础设施+商业不动产双轮驱动新阶段，后者潜在空间或超万亿，该品种无论从空间还是定价机制均值得提前布局。二级交易方面：

4、1)把握利率敏感资产波段机会。2026年国债走势核心逻辑围绕低利率中枢+震荡分化展开，利率波动受货币政策宽松力度、经济复苏节奏、财政发力强度及外部环境等多重因素影响，仍有阶段性交易机会。2)2026年将呈现景气赛道领跑、稳健赛道托底、承压赛道分化的格局，优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，同时积极关注基本面有边际改善且估值有性价比项目。3）主动把握扩募、分红、解禁等市场关键节点机会。从统计结果来看扩募、分红有望进一步推动相关标的市场行情，解禁短期内可能会带来价格和估值调整交易机会。二级市场价格大幅波动风险：目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。相关

5、支持政策调整风险：目前市场发展时间较短，REITs立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响市场的整体发展。研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；一、2025年REITs市场总结：先扬后抑，板块分化1.1顶层设计：政策基础进一步完善2025年我国REITs监管政策呈现系统化推进与深度扩容态势。政策核心聚焦常态化与扩围、互联互通、多层次市场三大方向。1）发行常态化与资产扩围：发改委782号文提出进一步做好REITs常态化申报推荐工作，991号文首次将体育场馆、酒店、商业、城市更新设施等类别纳入公募REITs底层资产范围，同期证监会提出

6、推动商业不动产REITs试点工作。2）构建多层次市场：交易所优化扩募规则，支持首发+扩募双轮驱动，公募REITs+持有型不动产ABS，基础设施公募REITs+不动产商业REITs等多层次市场建设。3）市场互联互通：监管多次明确研究推动将REITs纳入沪深港通标的，并研究引入社保、年金等长期资金，以拓宽资金来源并促进市场活跃。1.2二级市场：由强转弱下的资产分化第一阶段：2024年12月-2025年1月中旬，该阶段主要因为无风险利率下行，以“固收+”为代表的产品开始逐步配置REITs;第二阶段：2025年1月中旬-3月底：资产荒大环境下，REITs累计较强赚钱效应，叠加风险偏好较高、偏向交易的资