房地产行业：现房试点逐步推行优质房企“剩者为王”-250520（21页）.pdf

1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 现房试点逐步推行，优质房企“剩者为现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”王”2025年05月20日2025年05月20日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/20 顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，预计各地将逐步出台现房试点政策和配套支持。现房对于行业能防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对于房企在经营能力方面要求更高，产品品质好、运营效率高、融资能力强的房企更能适应现房销售模式，其他房企或加速出清，优质房企“

2、剩者为王”。推荐在重点城市核心区持续拿地的头部央国企和改善型房企。杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2/20 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：地产 2024 年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现2025.05.15 2、房地产：一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续2025.05.14 行业观点 制度

3、变革：预售制支撑高速发展，现房销售应对风险挑战我国住房制度演变经历“福利分房商品房预售现房销售试点”三阶段。预售制度作为住房市场化改革的重要抓手，有效解决了住房短缺与开发融资难题，支撑房地产行业长期高速发展，人均居住面积从 1978 年的 6.7 平方米提升至 2020 年的 41.8 平方米。然而，随着行业债务高企、交付风险暴露，政策转向“保交楼、防风险”，现房销售制度逐步试点推广。2024 年以来，已有 6 省 32 市发布相关细则，住房制度正进入从“高周转”向“高安全”转型的新阶段。他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者利益海外普遍采用“低首付+强监管+风险共担”机制，以法律制度、金

4、融工具和第三方托管保障购房者权益。美国、日本、英国、德国等地普遍要求开发商竣工或按工程进度进行回款，房款由律师、信托或金融机构托管。多数国家购房者仅支付 5%-20%定金或首付款，按揭贷款在房屋交付后发放。开发商需接受多重监管，违约将面临担保赔付与法律追责，有效遏制烂尾和挪用风险，购房者的利益得到有效保护。国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比持续提升2021 年以来，现房销售占商品住宅销售面积比例呈上升趋势，2025Q1 占比为32.7%，较 2020 年低点提升 22.5 个百分点，海南等 4 个省市 2025Q1 商品住宅中现房销售面积占比已超 5 成。现房销售是推动房地产新发展模式的

5、重要一环，要有力有序推进，同时在供需两端配套支持措施，目前各地已有融资支持、税费减免、简化审批流程等六类措施出台，我们预计未来提高开发贷覆盖比例、土地相关税收优惠等措施亦有出台的可能性，以鼓励现房销售。现房影响：促进房企改革提升经营能力，推进房地产发展新模式对行业，现房销售延缓土地到住房的转换，降低新房供给，对房价有稳定作用，我们预计库存去化周期较长的低能级城市推行现房销售政策较快，市场表现良好库存相对健康的高能级城市（如杭州去化周期小于 1 年）或将逐步试点推行；现房销售或使土拍热度下降，土地价格下滑，房企拿地对利润率或考虑更厚安全垫；现房销售所见即所得，有效防范交付风险。对房企，现房销售拉

6、长房企项目经营性现金流回正周期（延后 2 年），高周转模式难以延续；现房销售增加开发商资金成本，影响项目净利率约 2 个点（不同项目有差异），IRR 受影响或更大；现房销售对房企产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清。投资建议：推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企 顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，预计各地将逐步出台现房试点政策和配套支持。现房对于行业能防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对于房企在经营能力方面要求更高，产品品质好、运营效率高、融资能力强的房企更能适应现房销售模式，其他房企或加速出清，优质房企“剩者为王”。推荐建发国际集团、中