房地产“向回看”系列研究9：新加坡组屋制度（2）：政府主导、管理完善、保障有力-241012（26页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2024 年 10 月 12 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo 2312.392621.012929.633238.253546.863855.482023/102024/12024/42024/7房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 第 40 周新房成交同比增速回升，黄金周新房成交同比增速回升2024.10.07 TO

2、P100房企9月销售数据点评单月销售环比微增，政策发酵“银十”可期2024.10.11 第 39 周新房成交同比增速回升，供销比回落2024.09.30 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email: 证书:S0850511010019 “向回看向回看”系列研究系列研究 9：新加坡组屋制度新加坡组屋制度（2）政府主导、管理完善、政府主导、管理完善、保障保障有力有力 Table_Summary 投资要点：投资要点：新加坡新加坡组组屋体系完善。屋体系

3、完善。1）新加坡政府组屋的概况：）新加坡政府组屋的概况：新加坡住房体系分为政府组屋和商品房两大类。政府组屋是由建屋发展局提供并按福利价格配售的公共住宅，商品房是由私人房地产商投资建设的按市场价格销售的高级住宅。截止2023年，组屋户数占新加坡住房体系的 77.76%，而商品房户数仅占 22.24%。2）新）新加坡政府组屋的不同类型：加坡政府组屋的不同类型：a）政府组屋：由建屋发展局统一规划和建设，旨在为中低收入居民提供住房保障。b）五室组屋：面向中等收入家庭。c）行政公寓：由政府和私人开发商合作开发，针对中高收入“夹心阶层”。2）新加坡居住）新加坡居住区的规划结构：区的规划结构：采用新镇、邻区

4、、邻里三级体系，每级分别包含多个下一级单位，逐级细分。政府从城市边缘开始组屋开发，以低成本土地疏解市中心居民。新加坡新加坡组组屋供应和流通机制顺畅。屋供应和流通机制顺畅。1）新加坡新加坡组屋组屋的供应结构。的供应结构。建屋发展局根据家庭总收入决定购买资格，形成梯度消费模式。其中，中高收入居民购买的四室和五室组屋户数占比最高，2023 年分别为 40.30%和 28.97%。2024 年 6 月，考虑补助金后的新加坡组屋平均售价为 26.50 万新元/套，仅为周边组屋转售价格 60.53-71.56 万新元/套的 37.04%-43.79%，是新加坡私人商品房均价 131.59万新元/套的 20

5、.14%。2）新加坡）新加坡组屋组屋的申请，分配，转售，外资的申请，分配，转售，外资限制。限制。组屋申请优先提供给新加坡公民，分配采用按订单生产、剩余组屋销售计划和公开预订公寓三种方式。转售方面，组屋需满足最短入住期，且必须遵循民族融合政策和新加坡永久居民配额等要求。新加坡对外资买房有一定的限制，外国人需事先获得批准才能购买空臵住宅用地等地产。3）新加坡养老类特殊计划。）新加坡养老类特殊计划。新加坡政府为老年人制定了三种特殊住房计划：购买新公寓、老年设施和租约回购计划。4）新加坡）新加坡组组屋更新计划。屋更新计划。新加坡政府通过“五年一小修，十年一大修”的计划，持续升级旧组屋，包括补贴售卖、改

6、造和拆除重建。新加坡新加坡组组屋的机构设臵全面。屋的机构设臵全面。1）建）建屋发展局屋发展局（HDB）：负责新加坡的组屋及其相关配套设施的设计建造、配售租赁、物业管理等，通过低价开发公共住房和补贴实现“居者有其屋”目标，并提供优惠贷款和租赁公寓。2）市区重建局）市区重建局（URA）：负责发展规划、开发控制、旧区改造和历史保护，其使命是促进新加坡有限的土地资源的高效利用。3）土地管理局）土地管理局（SLA）；作为政府土地的代理人而承担土地征用、土地划分、地契、租约和空地管理等职责，管理和优化约11000 公顷国有土地和 2600 处国有财产，并创新利用空臵土地。4）中央公积）中央公积金局金局（C