华润置地-港股公司深度跟踪报告：运营优势助力拓展胜绩核心禀赋匹配政策方向-230818（34页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 33 页页起起的免责条款和声明的免责条款和声明 运营优势助力拓展胜绩，核心禀赋匹配政策方向运营优势助力拓展胜绩，核心禀赋匹配政策方向 华润置地（01109.HK）深度跟踪报告2023.8.18 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 刘河维刘河维 房地产和物业服务分析师 S1010523030004 托底房地产需求的政策料稳住房企现金流和盈利基础，城中村改造的政策有

2、望托底房地产需求的政策料稳住房企现金流和盈利基础，城中村改造的政策有望打开部分房企发展空间。公司具备业内领先的不动产资产运营管理能力，领先打开部分房企发展空间。公司具备业内领先的不动产资产运营管理能力，领先的融资成本，领先的核心城市资源拓展记录，领先的存货质量和区域布局和领的融资成本，领先的核心城市资源拓展记录，领先的存货质量和区域布局和领先的综合开发能力，其实际上将这些能力构筑成为完整统一的护城河。先的综合开发能力，其实际上将这些能力构筑成为完整统一的护城河。2022年年至今至今公司拿地销售比公司拿地销售比 54%，2023 年以来年以来新增新增土储权益投资额土储权益投资额 98%位于位于一

3、二一二线线城市城市，经营性物业，经营性物业年租金收入贡献达到年租金收入贡献达到 170 亿元亿元，并，并拥有一个轻资产出表平拥有一个轻资产出表平台。公司当前股息率台。公司当前股息率 4.9%（按（按 2023 年年 8 月月 17 日收盘价计算）日收盘价计算），我们认为公，我们认为公司股价还有司股价还有接近接近 30%的上行空间的上行空间。配置龙头地产公司的两大政策理由。配置龙头地产公司的两大政策理由。7 月，政治局会议定调房地产市场的供求关系已经发生了重大变化。此后，各地适时优化调控政策，应对房价下降和信用收缩风险。我们预计，2023 年四季度起核心城市销售有望企稳，全年商品房销售额同比增长

4、 3.6%。防风险稳需求的政策稳住了房企的现金流和盈利基础。超大特大城市城中村改造有利于消除城市建设治理短板，改善城乡居民居住环境，扩大内需，优化房地产结构。我们预计，未来十年城中村改造预计年新增商品房货值供给 1.9 万亿。待城中村改造全部完成后，预计年新增核心城市物业租金收入 8000 亿元，物业管理费收入 1200 亿元。城中村改造打开了房地产企业发展的空间。运营和资源拓展的正循环。运营和资源拓展的正循环。2022 年至 2023 年 7 月，公司拿地销售金额比达到54%，其中 2022 年 48%，2023 年以来 64%，在主要地产公司中排名第一，也显著领先于其他大型国央企。2022

5、 年公司新增土地储备权益投资额有 92%位于一二线城市，2023 年年初至今一二线权益投资占比继续维持在 98%高位。在企业战略趋同的前提之下，公司的不动产持有运营特长和综合开发能力，决定了公司最为适应大城市多业态综合开发的土地出让市场。反过来，公司持续在核心城市拓展资源，又巩固了公司不动产运营的点位优势。优质持有物业组合和优质持有物业组合和 REITs 平台发展的正循环。平台发展的正循环。根据公司公告，到 2022 年底，公司持有优质投资性物业总估值约 2379 亿元，在营物业 2022 年贡献租金收入170 亿元。不断扩大的持有物业组合成为公司积极准入 REITs 市场的资源基础，2022

6、 年 12 月，华润有巢 REIT 顺利挂牌上市。我们认为，REITs 平台反过来也有望助力公司继续回流资金扩大优质持有物业组合。总体来看，我们认为公司运营持有物业的能力和 REITs 平台相互助力，推动公司向中国一流的不动产资产运营管理企业迈进。高主体信用护航可持续发展，慷慨分红推高股息率水平。高主体信用护航可持续发展，慷慨分红推高股息率水平。尽管信用环境波动，但公司作为经营良好的央企，主体信用始终获得境内外投资者认可，2022 年公司平均融资成本 3.75%。最近三年，公司保持 30%-36%的股利支付率，这推动公司股息率维持在 4.5-5.2%的高水平，当前股息率 4.9%（按 2023