南山控股-公司研究报告-公募RETIS助力业务积极扩张-230710（32页）.pdf

1、 1 表表 1 1：南山控股发展历程：南山控股发展历程.5 表表：截至：截至年年月月日南山控股公司股权架构情况日南山控股公司股权架构情况表表：基础设施：基础设施相关政策梳理相关政策梳理表表：截至：截至年年月月日宝湾物流股权架构情况日宝湾物流股权架构情况表表：截至：截至年年月底公司主要物流园区平均出租率保持在月底公司主要物流园区平均出租率保持在以上以上表表：年公司房地产业务新增土地储备项目年公司房地产业务新增土地储备项目表表：年公司房地产业务新增土地储备项目年公司房地产业务新增土地储备项目表表：地产项目预售金额较大，未来几年可带来丰厚的营收回报：地产项目预售金额较大，未来几年可带来丰厚的营收回报

2、表表年地产业务开发成本中计提跌价准备的项目详情（万元）年地产业务开发成本中计提跌价准备的项目详情（万元）表表：年末公司产城综合业务累计持有土地情况年末公司产城综合业务累计持有土地情况表表：年末公司产城综合业务主要项目开发情况年末公司产城综合业务主要项目开发情况表表：截至：截至年年月底南山控股发行债务融资情况月底南山控股发行债务融资情况表表：公司营收测算汇总：公司营收测算汇总表表：可比公司估值对比：可比公司估值对比Ta公司报告公司报告公司深度研究公司深度研究 Table_First|Table_Summary 南山控股（南山控股（002314）房地产 公募公募 RETISRETIS 助力业务积极

3、扩张助力业务积极扩张 投资要点：投资要点：公司拥有房地产及仓储物流业务双赛道，抵御市场波动风险能力坚韧：地产业务坚持深耕核心城市，土储项目丰富；仓储物流业务持续提升“募投建管退”的资产管理能力，公募REITs项目前景广阔，制造业务及产城综合业务的稳步发展拓宽公司的盈利空间。房地产业务土储资源丰富，坚持聚焦一线或强二线城市。房地产业务土储资源丰富，坚持聚焦一线或强二线城市。公司坚持聚焦长三角、粤港澳大湾区及华中、成渝等热点区域的一线或强二线城市，保持审慎务实的拿地节奏。2022年公司房地产业务实现营业收入同比增长24%，营业利润同比增长33%，累计持有土地面积103.41万平米。未来公司将贯彻稳

4、中求进的总基调，增强风险抵御能力，坚持“以销定投”的策略，实现稳健发展。围绕核心城市布局优质项目，仓储物流围绕核心城市布局优质项目，仓储物流园区运营能力不断提升。园区运营能力不断提升。公司积极规划深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。各主要物流园区的出租率基本上保持在95%以上，公司核心业务抗风险波动能力依旧坚韧。2022年宝湾物流实现营业收入同比增长11%，运营、管理和规划在建仓储面积逾940万平方米。拟发行类拟发行类REITsREITs盘活存量资产，多维度拓宽融资渠道盘活存量资产，多维度拓宽融资渠道与盈利空间。与盈利空间。明江宝湾与广州宝湾类REITs资产项目实现处置收益18

5、.5亿元，此次发行的REITs项目资产评估增值率271%，预计交易完成可带来4.9亿元的归母净利润，将为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金，完善“募投建管退”的全流程资产管理运作能力。盈利盈利预测、估值与评级预测、估值与评级：预计公司2023-2025年的营业收入分别为147.31、176.07及205.91亿元，对应增速分别为21.24%、19.52%及16.95%；归母净利润分别为7.91、8.42及9.43亿元，对应增速分别为16.30%、6.41%及12.00%；EPS分别为0.29、0.31及0.35元/股，三年CAGR为11.87%。参考可比公司23年平均PE值为18.38，鉴于

6、公司在房地产业务与仓储物流业务双赛道上前景可期，我们给予公司23年14.0倍PE，目标股价为4.06元。首次覆盖，给予“买入”评级。风险风险提提示：示：房地产市场恢复不及预期，仓储物流空置率上升风险，政策力度不及预期。20202121A A 2022022 2A A 2022023 3E E 2022024 4E E 2022025 5E E 营业收入（百万元）11180 12150 14731 17607 20591 增长率（%）-0.46%8.68%21.24%19.52%16.95%EBITDA（百万元）2385 2542 2574 2715 2928 归母净利润（百万元）976 680