越秀地产-港股公司研究报告-双国资股东赋能TOD逆势增储积极扩规模-230504（24页）.pdf

1、证券研究报告公司深度研究地产(HS)东吴证券研究所东吴证券研究所 1/24 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 越秀地产（00123.HK）双国资股东赋能双国资股东赋能 TOD，逆势增储积极扩规模，逆势增储积极扩规模 2023 年年 05 月月 04 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 研究助理研究助理 白学松白学松 执业证书：S0600121050013 股价走势股价走势 市场数据市场数据 收盘价(港元)11.32 一年最低/最高价 6.33/1

2、3.42 市净率(倍)0.74 港股流通市值(百万港元)45,567.45 基础数据基础数据 每股净资产(港元)15.32 资产负债率(%)75.52 总股本(百万股)3096.46 流通股本(百万股)3096.46 相关研究相关研究 买入（首次）Table_EPS 盈利预测与估值盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元）72501.7 82728.2 92281.8 102265.9 同比 26.4 14.1 11.6 10.8 归属母公司净利润（百万元）3953.4 4359.6 4927.6 5597.0 同比 10.2%10.3%13.0%13

3、.6%每股收益-最新股本摊薄（元/股）1.28 1.41 1.59 1.81 P/E（现价&最新股本摊薄）7.3 6.6 5.9 5.2 Table_Tag 关键词：关键词：#行业整合行业整合 Table_Summary 投资要点投资要点 双双国资股东禀赋优势，深耕国资股东禀赋优势，深耕 TOD（轨交轨交+物业物业）发展模式。）发展模式。越秀地产第一股东越秀集团、第二大股东广州地铁均由国资委控股。成立至今，公司运用“开发+运营+金融”多元化的商业运营方式。立足开发业务，深耕广州，以华东、华中、北方、西南具有经济活力的区域作为重要支撑。同时，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新等新兴业务领域，开

4、拓“轨交+物业”TOD 发展模式。TOP20 房企销售增速唯一正增长，多元逆势补充优质土储，深化全国房企销售增速唯一正增长，多元逆势补充优质土储，深化全国化布局。化布局。2022 年，公司在房地产市场下行压力下实现逆势增长，实现合同销售额约 1250.3 亿元，实现连续五年持续正增长；销售面积约 414 万平方米。2023 年 1-3 月公司实现合同销售金额 438.3 亿元，同比增长217.3%。2022 年，公司积极拿地、获取优质土储。在 12 个一、二线城市新增 37 幅土地，总建面 695 万平方米。新增土储的 42%位于大湾区，华东、华中、西部新增土储分别占比 25%、25%、8%。

5、通过 TOD、产业勾地、国企合作、城市运营等多元化渠道增储占比超 50%。2023 年，公司合同销售目标 1320 亿元，同比增长 6%。夯实广州夯实广州 TOD 龙头地位龙头地位，TOD 模式全国化拓展实现新突破。模式全国化拓展实现新突破。公司自2019 年引入广州地铁集团成为公司第二大股东以来，在大湾区及全国推进“轨交+物业”TOD 模式。2022 年，公司收购母公司广州琶洲南TOD 项目，增强在广州市场的优势地位；通过产交所摘牌方式收购杭州勾庄 TOD 项目，实现 TOD 第一次走出广州、走向全国。国资背景、财务优势突出，三档红线持续绿档。国资背景、财务优势突出，三档红线持续绿档。202

6、0 年以来公司均符合“三道红线”绿档标准，2022 年公司剔除预收账款的资产负债率为68.8%，净负债率为 67.2%，现金短债比为 2.23 倍。截至 2022 年末，公司有息负债总额 883 亿元，一年以上有息负债占比八成以上，短期还款压力较小。另外，2022 年公司平均借贷成本同比下降 10 个基点。盈利预测与投资评级：盈利预测与投资评级：公司双国资股东禀赋优势，深耕 TOD 发展模式，多元逆势补充优质土储，拿地布局城市能级高，近年销售表现领先，未来 业 绩 确 定 性 较 强。预 测 其 2023/2024/2025 年 归 母 净 利 润 为43.6/49.3/56.0 亿元，对应的